| 恒隆地產 |
| N/A |
| 地產 |
| 陳文博 |
| 0.000 ( ) |
| 50.020億 |
| 448.680億 |
主要業務
主要業務為投資物業以供收租、發展物業以供出售及租賃，以及停車場管理與物業管理。
最新業績
截至2025年06月30日止6個月中期業績，公司擁有人應佔溢利為 9.12億港元，同比跌幅 14.0%。 每股基本盈利 0.1899港元。 派發股息每股 0.12港元。 期內，營業額下跌 18.7% 至 49.7億港元，毛利率增加 9.4% 至 65.5%。 (公佈日期: 2025年07月30日)
業務回顧 - 截至2025年06月30日六個月止
物業租賃
截至2025年6月30日止六個月，整體租賃收入下跌3%至港幣46.78億元。儘管市況複雜，隆地產繼續專注創造長遠價值和實現策略性增長。
內地高端零售市場面臨各種挑戰，包括經濟前景不明和消費者習慣轉變，以及來自國內外市場競爭壓力。美國貿易關稅政策為營商環境帶來不確定性，增加了經濟增長放緩的風險。在這環境下，我們成功執行有效的市場營銷及營運策略，令商場組合表現強韌。
由於營商情緒偏向審慎，加上供應量持續高企的壓力，辦公樓市場復甦步伐緩慢。因此，計及人民幣較去年同期貶值影響後，內地物業組合租賃收入按人民幣和港幣計值分別下跌1%和2%。
中央政府進一步加大振興措施，包括優化離境退稅「即買即退」政策，以刺激消費和吸引入境旅客。我們策略性調整業務營運，以把握相關措施帶來的商機。為配合政府倡議和慶祝隆65周年，我們自2025年初起在全國各地舉行市場營銷活動，並透過會員計劃「隆會」推出多項推廣優惠及禮遇。
因租賃策略見效並取得成果，雖然租戶銷售額按人民幣計值較去年同期下跌4%，商場組合整體租賃收入仍維持穩定。由於持續加強租戶組合，租出率維持高企，期末整體租出率上升一個百分點至94%。辦公樓組合收入則較去年同期下跌5%，主要原因是上海甲級辦公樓市場供應過剩和競爭對手採取進取手段以維持租出率。儘管面對市場壓力，我們維持高水準物業管理服務，並積極留住優質租戶。
2025年上半年，由於內地旅客和本地居民消費模式轉變進一步影響零售銷售表現，香港零售市場持續放緩。在「盛事經濟」效應等因素推動下，內地及海外旅客人數穩步回升，惟旅客消費力持續低迷，拖累香港物業組合租賃收入下跌4%。住宅及服務式寓所租賃收入有所改善，抵銷了零售租賃收入下降的部分影響。
利好因素方面，旅客流量增加令餐飲業表現回穩，有助緩衝消費下滑帶來的影響。儘管零售物業組合整體租賃收入和租戶銷售額分別下跌7%及2%，我們藉租戶組合優化策略，並透過「hello隆商場獎賞計劃」推行具針對性的推廣活動，成功把租出率維持於高位。辦公樓市況仍然困難，由於優質辦公空間需求減弱，加上整體供應充裕，導致租金下調和空置率上升。報告期內，我們的辦公樓組合收入下跌1%，但我們採取積極策略留住租戶，使整體租出率維持平穩，期末租出率為87%，去年同期為89%。
內地
整體租賃收入和營業溢利按人民幣計值同樣下跌1%，受人民幣於報告期內貶值影響，跌幅換算成港幣後擴大至2%。儘管內地外遊人數上升和消費者情緒轉弱，商場組合租出率仍維持高水平，收入亦保持穩定。高端辦公樓組合收入下跌5%，主要由於市場競爭激烈和辦公空間需求萎縮。
商場
2025年上半年，商場組合整體收入持續穩定。面對消費模式轉趨審慎，抑壓高端零售銷售表現，我們針對客戶獨特喜好推出多元化市場營銷項目，以刺激消費和帶動客流量。
與去年同期相比，商場組合大致錄得收入增長，只有天津隆廣場、武漢隆廣場，以及瀋陽市府隆廣場因受同業的進取定價及宣傳攻勢影響，錄得銷售租金下跌。截至報告期末，整體租出率維持高企。
由於日新月異的零售市場格局和消費者習慣轉變，我們秉持以客為尊的營運策略，持續優化各商場品牌組合。為此，我們的內地物業組合於2025年開始不再將商場組合劃分為「高端」及「次高端」類別。
截至報告期末，旗艦商場上海隆廣場維持98%理想租出率，收入保持穩定。然而，客戶對高端消費漸趨謹慎導致租戶銷售額下滑8%。為鞏固商場作為上海時尚生活地標的領導地位，我們與日本著名藝術大師村上隆攜手呈獻全球首個Ohana Hatake沉浸式花園展，並與高雅德（Goyard）合力打造Le Jardin花園主題店，以及與百多家國際品牌共同策劃多項活動，不但獲媒體廣泛報導，客流量亦顯著上升。
上海港匯隆廣場收入和租戶銷售額分別上升1%及10%。為刺激客流量和租戶銷售額，我們於期內引入多家市場首店，並發起多項市場營銷企劃，例如與全球大熱IP「黃油小熊」（ButterBear）舉辦聯乘活動，成功創造社交媒體熱話，提升商場在年輕一族和家庭客戶心中的品牌價值。截至報告期末，租出率維持於99%高位。
無錫隆廣場錄得8%收入增長，惟租戶銷售額下跌4%。為慶祝隆成立65周年，商場舉辦「Wiggle We Go快樂出發」市場營銷活動，在社交媒體上引來廣泛關注，帶動客流量顯著提升，尤其吸引年輕一族。截至報告期末，租出率維持於96%穩健水平。
昆明隆廣場錄得7%收入增長，租戶銷售額則輕微下跌1%。截至報告期末，租出率上升一個百分點至99%的高位。商場專屬貴賓室（The Lounge）於2024年11月正式開幕，為「隆會」會員提供獨特的高端購物體驗。繼昆明君悅酒店於2024年8月開業後，連接酒店和商場的新行人天橋亦於2025年3月開通，將加強商場成為中國西南地區高端零售和時尚地標地位。
作為隆於大連的標誌性發展項目，大連隆廣場收入和租戶銷售額分別錄得10%和13%增長。截至報告期末，租出率為94%。商場持續提升各類別和樓層的品牌和租戶組合，帶動業務穩步上揚。此外，大連隆廣場亦與另外五座隆廣場合辦「Wiggle We Go快樂出發」65周年誌慶活動，顧客反應令人鼓舞，客流量亦顯著攀升。
濟南隆廣場收入和租戶銷售額同步上升1%。截至報告期末，租出率微升兩個百分點至94%。商場於2025年1月完成最後階段資產優化計劃，除了改善客流量，還引入更多元化的品牌和獨家商戶，不僅提升商場對顧客的吸引力，更有望支持其長遠盈利能力。
瀋陽皇城隆廣場收入和租戶銷售額分別增長4%和10%。美食廣場翻新和加多元化餐飲概念店後，商場的客源更加廣泛，客流量亦有所提升。五一黃金周期間推出的市場營銷活動成效顯著，進一步提高了顧客消費額和客流量。截至報告期末，租出率上升四個百分點至96%。
天津隆廣場錄得2%收入下跌，惟租戶銷售額增長2%，租出率則維持在94%。商場展開了一系列市場營銷企劃，包括情人節和「Wiggle We Go快樂出發」主題活動，成效顯著。為提升客流量和顧客忠誠度，我們持續加強商場的品牌組合及「隆會」的效益。
受市內激烈促銷活動影響，武漢隆廣場收入和租戶銷售額分別下滑36%和31%。我們持續優化品牌組合，並通過「隆會」和貴賓室（The Lounge）的高端服務強化市場定位，提升顧客忠誠度。同時，我們積極推行市場營銷策略，務求在競爭激烈的市場脫穎而出。截至報告期末，租出率上升五個百分點至88%。
瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別下跌37%和58%。截至報告期末，租出率為86%。商場於2025年正持續實施多項轉型策略，包括引入更豐富時尚生活和潮流時裝及運動品牌，並增加餐飲選擇。
辦公樓
受經濟不明朗因素影響，辦公樓租賃市場持續乏力。整體收入較去年同期下跌5%至人民幣5.28億元，跌幅主要由租出率下降和租金下調所致。上海隆廣場甲級辦公樓租金下調幅度佔整體降幅82%，原因是租戶搬遷潮、需求模式轉變及成本效益考慮，改變了甲級辦公樓市場生態。儘管面臨市場壓力，我們維持高水準物業管理服務並積極採取措施留住優質租戶。
上海市況在不利因素下持續乏力導致單位租金下調，上海隆廣場兩座甲級辦公樓收入合共下跌7%。截至報告期末，租出率減少六個百分點至82%。報告期內，市內供應過剩和市場租金受壓的挑戰持續存在。
昆明隆廣場辦公樓收入下跌4%，截至報告期末，租出率減少三個百分點至84%。我們憑藉優越地理位置和一流設施及服務繼續領先市場同業。
受需求不振和區內新辦公樓供應過剩影響，瀋陽市府隆廣場辦公樓收入下跌2%。截至報告期末，租出率下降一個百分點至89%。
無錫隆廣場兩座辦公樓總收入維持平穩，報告期末租出率下降六個百分點至83%。然而，我們的優質配套和服務，加上旗下自營的多功能辦公空間「聚」提供靈活設施和多元產品，帶動報告期內的單位租金穩定上揚。
武漢隆廣場辦公樓收入減少2%，報告期末租出率亦下跌五個百分點至63%。面對嚴峻市況，我們旗下自營的多功能辦公空間「聚」繼續為不同類型租戶提供靈活彈性的辦公空間，以滿足企業不斷變化的需求，並促進租戶間的緊密協作。
香港
2025年上半年，香港居民審慎的消費模式和內地訪港旅客的旅遊習慣轉變，持續影響本地消費。辦公樓市場仍然備受挑戰，經濟市況低迷和企業擴張計劃傾向保守，繼續抑壓租賃需求。
收入下跌4%至港幣14.88億元，營業溢利則減少4%至港幣11.70億元，租賃邊際利潤率為79%。
然而，我們持續加強租戶組合，以迎合本地居民和旅客的喜好和消費模式，令租出率管理得宜並維持於高位。
零售
香港零售物業組合收入下跌7%至港幣8.74億元。為應對消費需求疲弱，我們進一步調整租賃策略和租戶組合。截至報告期末，整體租出率維持在94%高位。
受市況下行影響，租戶銷售額輕微下跌2%。為刺激消費，我們將繼續透過「hello隆商場獎賞計劃」推行具針對性推廣活動。
由於部分主要租戶租金下調和完成租約重組，位於主要商業及旅遊區組合零售物業組合收入下滑9%。截至報告期末，整體租出率穩站於95%高位。
面對本地居民消費習慣轉趨審慎，社區購物商場組合整體收入較去年同期減少5%。截至報告期末，租出率下跌至94%。
辦公樓
由於租金下調，以及供應過剩導致租金價格下行，辦公樓收入下跌1%至港幣5.02億元。
我們已積極採取應對措施，例如提供精裝修或分間辦公空間方案，以滿足租戶需求。截至報告期末，租出率維持於87%相對高水平。
儘管辦公樓市場供過於求導致租金下調，香港島辦公樓組合收入仍然持平。截至報告期末，租出率更上升一個百分點至83%。全新靈活辦公空間解決方案NET•WORK於上半年推出，選址中環標誌性渣打銀行大廈，試業期間反應良好，租出率達64%。
由於半零售商戶繼續削減開支和租金持續下調，九龍辦公樓組合租出率下跌三個百分點至93%，收入亦隨之下降3%。
住宅及服務式寓所
香港政府新推出人才入境計劃為我們帶來額外客源，加上服務式寓所提供靈活租賃條款，住宅及服務式寓所業務收入較去年同期增加11%。
物業銷售及投資物業出售
2025年上半年，我們售出位於香港之皓日（The Aperture）的19個住宅單位及武漢「隆府」的一個單位，合共進賬港幣1.61億元收入（2024年：港幣12.28億元）。
計及內地和香港的物業銷售虧損及相關銷售開支、營銷開支，以及其他營業開支，物業銷售業務於2025年上半年錄得港幣5,700萬元的營業虧損。
於2025年6月30日，已簽約但未入賬的物業銷售共港幣4,700萬元，包括皓日（TheAperture）的兩個預售單位和昆明君悅居的兩個預售單位。有關收入將於完成銷售交易後入賬。
2025年上半年，本公司售出一項投資物業—位於香港島山頂區御的一個複式單位。
相關出售已完成，其港幣2,700萬元出售投資物業收益已於報告期內計入其他收入淨額。
酒店
瀋陽康萊德酒店雖然較去年同期錄得3%收入跌幅，但仍然穩佔當地酒店客房市場的領導地位。由於瀋陽市場放緩和消費力下跌，客房及餐飲收入雙雙受壓。
昆明君悅酒店是位於昆明隆廣場綜合項目內的五星級酒店，於2024年8月開業，並提供331間客房和五個特色餐飲場所。儘管酒店餐飲收入受消費市況疲弱影響，客房收入仍然按月上升，領先市場同業。酒店於上半年錄得收入人民幣5,700萬元。
物業重估
於2025年6月30日，我們的投資物業及發展中投資物業總值為港幣1,932.30億元，內地物業組合和香港物業組合的價值分別為港幣1,308.60億元及港幣623.70億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯進行於2025年6月30日的估值。
我們錄得港幣2.01億元物業重估虧損（2024年：港幣6.34億元虧損）。
內地物業組合錄得港幣3,200萬元重估虧損（2024年：港幣3.51億元虧損），佔2024年12月31日的物業組合價值不足1%。
香港物業組合錄得港幣1.69億元的重估虧損（2024年：港幣2.83億元虧損），佔2024年12月31日的物業組合價值不足1%。
計及稅項及非控股權益後，錄得淨重估虧損港幣6.75億元（2024年：港幣6.74億元淨重估虧損）。
物業發展及資本承擔
供出租及待售的物業發展項目總值分別為港幣261.37億元和港幣81.18億元，當中包括位於無錫、杭州、上海及瀋陽的內地項目，以及香港的重建項目。於報告日，我們對投資物業的發展項目資本承擔總額為港幣120.91億元。
內地
無錫隆廣場第二期發展項目包括無錫「隆府」及無錫錫寓，希爾頓格芮精選：前者由兩座住宅高樓組成，合共提供超過500個單位；後者包括一幢七層高的新建大樓及一幢三層高的文物建築，合共提供105間客房。整個第二期發展項目預計於2025年下半年起分階段落成。無錫「隆府」將於2025年第三季度開始預售，酒店則計劃於2025年下半年開業。
杭州隆廣場為高端商業綜合項目，包括一座購物中心、五幢甲級辦公樓及豪華的杭州文華東方酒店。項目於2025年7月取得竣工證明書。酒店預計於2026年下半年開業，屆時將提供194間高級客房及套房。項目其餘部分則計劃於2025年下半年起分階段落成。
為配合上海靜安區的持續城市更新，我們展開了上海隆廣場擴建項目，興建一座約3,080平方米、樓高三層的零售及餐飲中心，其地庫將連接現有購物商場。該項目預計於2026年竣工，旨在提供顧客更豐富的購物體驗，同時鞏固商場在市內的領導地位。
我們將把瀋陽市府隆廣場餘下佔地44,000平方米的綜合發展項目，暫時改建為城市公園，以提升社區福祉，同時觀望市況作長期部署。該用地將為家庭和訪客提供充滿動感的休憩空間，活化周邊環境，並刺激客流量。
香港
位於香港島南區壽山村道37號地塊已於2021年2月完成收購。該地塊已於2025年6月完成清拆，將重建為豪宅。
位於香港島渣甸山衛信道8-12A號所有單位已於2025年1月完成收購。該重建項目將由多幢豪華獨立大宅組成，並配有寬敞的花園，俯瞰東半山和中環天際線，預計總樓面面積約25,800平方尺。發展計劃已於2025年5月獲政府批准。
業務展望 - 截至2025年06月30日六個月止
中美兩國近期貿易摩擦不斷，貿易壁壘日益加劇，令全球經濟充斥不確定性。貿易關稅和通脹動態可能延遲聯儲局減息計劃，對消費支出和企業擴張造成不利影響。
內地消費者信心不足情況延續至2025年，但市場漸見回穩跡象，預計財政擴張及具針對性的政府支援措施將於未來數月令需求溫和上升。雖然消費活動在疫情後短暫反彈，但我們觀察到中國消費者已逐漸回歸理性，更加注重生活品質的提升。面對瞬息萬變的市況，零售業界正積極調整策略以搶佔先機。為保持競爭力和適應不斷轉變的市場環境，我們亦正採取措施加強資產管理能力，並靈活優化營運策略—上海隆廣場現正施工的擴建項目和貴賓室翻新項目便是一例。辦公樓租賃市場面臨供應壓力和租金下調的挑戰，上海等一線城市首當其衝。因此，我們致力以租戶需求為先，以留住優質租戶。杭州隆廣場的優質綜合商業項目將於未來數月進入最後施工階段，儘管市況疲弱，零售及辦公樓的預租表現仍然活躍。該項目體現了我們對推動創新和提升社區環境的承諾，是我們實現長遠增長和卓越抱負的重要基石。
2025年下半年，香港消費模式轉變及外圍經濟因素帶來壓力，零售業很可能繼續面臨挑戰。儘管訪港旅客人數仍未回升至疫情前水平，但旅客對拍照打卡的沉浸式旅遊體驗，以及政府牽頭推廣的各類盛事活動表現出濃厚興趣。我們對長遠營商環境保持樂觀，惟經濟放緩將持續多久仍屬未知之數。我們將繼續專注於營造沉浸式購物體驗，例如互動展品和期間限定活動，並與本地企業和匠人共同開發可引起市民和旅客共鳴的獨特產品及服務，以培養社區意識和推廣地道體驗。我們亦會尋求機會回收資本，以優化香港物業組合。
物業銷售方面，無錫「隆府」即將推出首批預售單位，市場對營銷活動反應正面。武漢「隆府」和昆明君悅居等「隆府」項目的主要客戶群包括追求優質生活水平的本地住客，以及因商業便利自其他城市慕名而來的富裕買家。我們憑藉卓越的管理服務和產品質素在業界脫穎而出，深受各大城市具品味要求的買家青睞。在香港，我們繼續推售皓日（The Aperture）和藍塘道餘下的住宅單位及大宅。最新分析報告顯示住宅樓市或已觸底，我們有信心能在經濟回暖時取得更好的銷售成績。
資料來源: 恒隆地產 (00101) 中期業績公告 |
最後更新 : 2025-09-12
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