| 恒隆地產 |
| N/A |
| 地產 |
| 陳文博 |
| 0.000 ( ) |
| 50.566億 |
| 463.694億 |
主要業務
主要業務為投資物業以供收租、發展物業以供出售及租賃，以及停車場管理與物業管理。
最新業績
截至2025年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 18.1億港元，同比跌幅 16.1%。 每股基本盈利 0.3673港元。 派發股息每股 0.4港元。 期內，營業額下跌 11.5% 至 99.5億港元，毛利率增加 8.2% 至 65.6%。 (公佈日期: 2026年01月30日)
業務回顧 - 截至2025年12月31日止年度
物業租賃
截至2025年12月31日止年度，整體租賃收入下降1%至港幣93.89億元。計及人民幣兌港幣較去年貶值影響，內地物業組合租賃收入按人民幣計值維持平穩，按港幣計值則錄得1%跌幅。香港物業組合租賃收入則下跌2%。
內地消費環境按季好轉，反映市場已見底。儘管消費者習慣在經濟挑戰下維持審慎，新穎零售模式、體驗及相關市場營銷活動持續刺激需求。為滿足日漸多元和個人化顧客需求，我們調整策略，著重加強與顧客聯繫並打造獨特體驗，同時創造多個特色零售空間，以迎合重視品味和價值的客群，捕捉新趨勢帶來的商機——這些舉措成功為商場組合添加活力。為慶祝隆成立65周年並加深與不同類型顧客關係，我們於年內舉辦連串全國慶祝及市場營銷活動，並透過會員計劃「隆會」推出多項優惠及推廣措施。在各方面努力下，商場組合整體租賃收入增加1%，租戶銷售額以人民幣計值則按年攀升4%。
截至年底，整體租出率因租戶組合持續優化微升兩個百分點至96%。
由於上海等主要城市辦公樓租賃市場供應過剩和需求下滑，導致空置率上升和租金下調。為削減成本，租戶紛紛縮減規模或遷往租金較低物業，成為市場主調。為在市場突圍而出，我們不但推出更多租賃優惠和維持高水平物業管理服務，更引入充滿活力的社交互動空間、靈活辦公空間、環保綠化設計、租戶合作計劃及智能科技應用等，以留住著重ESG（環境、社會及管治）的優質租戶。於報告年內，辦公樓組合收入按人民幣計值較去年下跌8%，年末整體租出率亦下降四個百分點至79%。
香港方面，政府推動的「盛事經濟」策略吸引大量旅客訪港，加上股市近期回升，溫和刺激消費市道，帶動可支配開支增加。不過，全球經濟不明朗和本地失業率上升等因素，使港人和旅客的消費行為趨於保守，導致零售物業組合整體租賃收入下跌4%，租戶銷售額則保持穩定。我們採取租戶組合優化策略，並透過「hello隆商場獎賞計劃」推行針對性推廣，成功將零售租出率維持於高位。辦公樓市場方面，香港新股市場復甦令需求重拾動力，於金融及專業服務行業尤其明顯。可是，在現樓及新供應充裕的情況下，辦公樓租金下行，使辦公樓業務收入於年內下跌1%。有見及此，我們積極留住租客，成功將年末租出率維持於90%穩健水平，去年同期為88%。
內地1
物業租賃─內地組合
年內整體租賃收入和營業溢利維持穩健，但由於我們的策略部署見效和內地消費者信心復甦，有助商場組合租出率維持高企，收入亦保持穩定。相反，旗下高端辦公樓組合收入下跌8%，主要是辦公樓市場競爭激烈、供應過剩和需求疲軟，特別是在上海等一線城市。
商場
2025年，商場組合整體收入上升1%，當中大部分商場錄得增長，惟天津隆廣場、武漢隆廣場和瀋陽市府隆廣場的收入因地區競爭激烈而下跌，抵銷了部分升幅。提升生活享受和改善個人形象的產品及服務日漸得到國內消費者青睞，而且康體、健身及養生行業發展良好，帶來增長動力。此外，我們精心設計各種獨特門市體驗、獨家活動及個人化服務，以加強顧客忠誠度和加深與他們聯繫。
為緊貼日新月異的零售市場及消費習慣轉變，我們秉持以客為尊理念，大規模優化旗下所有商場品牌組合。為此，我們內地物業組合於2025年起不再將商場劃分為「高端」及「次高端」類別。
物業租賃─內地商場組合
旗艦商場上海隆廣場於年末租出率穩守於96%高位，僅受擴建項目短暫影響。高端奢侈品需求在消費習慣轉變下依然旺盛，故商場收入和租戶銷售額分別上升1%和4%。商場於2025年積極參與隆65周年慶祝盛事，與各大知名品牌和藝術家聯乘合作，包括「黃油小熊」（ButterBear）、「Jellycat」和村上隆主理的Ohana Hatake等，透過互動裝置和極致賓客體驗提升商場吸引力。口碑載道的年度「HOME TO LUXURY」盛裝派對於11月舉行，成功提升租戶銷售額和高端客群的忠實度。我們透過一系列針對性市場營銷活動，加深與顧客聯繫，為「隆會」吸納新會員，並進一步確立上海隆廣場在市內和內地市場領導地位。
同樣位於上海的上海港匯隆廣場迎來多家旗艦店開業，配合多項有效營銷策略，進一步豐富了租戶組合，並帶來可觀客流量，使商場收入和租戶銷售額分別增長2%和20%。
「黃油小熊」互動展和「Gateway to Inspiration」周年慶典等市場推廣盛事成為媒體熱話，成功帶旺客流並進一步加強與顧客聯繫。截至年底，商場維持悉數租出。
無錫隆廣場錄得收入增長10%，主要由租金上調帶動。餐飲及時尚生活行業表現強勁，抵銷高端零售銷售微跌的影響，令整體租戶銷售額上升3%。商場通過4月開展的「Wiggle We Go快樂出發」全國慶祝活動，為家庭和年輕客群締造沉浸式互動體驗。廣受好評的「Take Center Stage」周年慶祝活動亦於9月回歸，不但吸引大量客流和媒體關注，更造成連鎖效應，帶旺國慶黃金周期間的表現。截至年底，商場悉數租出。
大連隆廣場是市內頂尖高端零售地標，在過去一年業績亮麗，收入和租戶銷售額分別增長12%和14%。商場持續提升各類別和樓層的品牌和租戶組合，促使增長勢頭得以延續。商場於年內舉辦多項宣傳活動，例如在隆65周年慶期間與其他隆廣場合辦「Wiggle We Go快樂出發」慶祝活動，以及商場年度慶典「Shining Olympia」等，廣受好評，吸引大量客流。年末租出率上升一個百分點至95%。
昆明隆廣場收入和租戶銷售額於年內分別上升9%和7%，租出率維持穩健，於年末升至99%。為提升項目周邊地區吸引力，我們將鄰近尚義街改造為商場的開放式延伸，活化為集文化、休閒和生活於一體的熱點，並引入多元化餐廳及商店，其中不少為首店。這些策略性舉措使昆明隆廣場鄰近一帶躍身成為人氣社區，成功帶動客流並引起媒體廣泛關注，鞏固商場作為中國西南部頂尖零售及生活時尚地標地位。
濟南隆廣場收入和租戶銷售額分別增長2%和6%。資產優化計劃於2025年1月圓滿結束後，引入了多家濟南首店和獨家概念店，令品牌組合更加豐富及商場客流量增加。煥新工程不但提升了商場吸引力，長遠支持持續性收益。年末租出率上升四個百分點至97%。
瀋陽皇城隆廣場收入和租戶銷售額分別增加6%和17%。翻新美食廣場和多元化全新餐飲概念店成功吸引不同類型客群並帶動客流量。商場亦推出多項市場營銷措施和租戶合作計劃，包括美食推廣、體育及現場音樂活動，吸引媒體報導並加深與顧客聯繫，深受年輕客群歡迎。年末租出率提升四個百分點至98%。
天津隆廣場收入下跌3%，租戶銷售額則上升2%。為應對零售環境持續變化並保持競爭優勢，我們策劃了多項針對性推廣活動，例如利用「Wiggle We Go快樂出發」全國活動等IP品牌聯乘、沉浸式流行文化體驗，以及專為社交媒體打造的內容，進一步擴大營銷影響力。通過與人氣品牌和社區組織合作，商場更深層次地融入天津本地文化與商業環境。年末租出率下跌一個百分點至94%。
武漢隆廣場收入和租戶銷售額分別下降31%和23%。商場展開租戶組合優化計劃，包括打造美食街「享里」、引入多家體驗式零售及運動休閒服飾品牌等。年內推出一系列針對性行銷舉措，包括星光熠熠的「星耀躍動」盛大周年慶典、人氣IP「黃油小熊」秋日烘焙工作坊華中首展和見面會、多啦A夢巡迴特展，以及節慶裝置和限量商品等，以提升客流量和租戶銷售額。國慶黃金周期間，縱使市內競爭對手宣傳攻勢強烈，商場仍然表現亮眼。我們將繼續靈活推行和調整市場推廣策略，以應對市內不斷變化的零售趨勢，在當地促銷戰中保持競爭力。年末租出率上升五個百分點至90%。
瀋陽市府隆廣場收入和租戶銷售額分別下降36%和54%，年末租出率則上升兩個百分點至89%。商場目前正進行策略轉型，重點加強其時尚生活及餐飲選擇，以改善客流量及整體購物體驗。
辦公樓
面對經濟持續不明朗和市場供應過剩，內地辦公樓租賃市場於2025年持續疲弱。總收入按年跌8%至人民幣10.05億元，主要受租出率下降和租金下調影響。上海隆廣場高端甲級辦公樓佔整體收入跌幅76%，反映市內普遍租金下調和供應充裕，租戶為節省成本傾向搬至更便宜空間。儘管挑戰重重，管理層堅守嚴謹物業服務標準，以求在逆市下保持優質服務。
物業租賃─內地辦公樓組合
上海隆廣場兩座甲級辦公樓收入合共跌11%，主要由於市況疲弱和供應過剩持續，導致單位租金下調。年末租出率下滑五個百分點至82%，反映市內整體甲級辦公樓市場租金和租出率受壓。儘管市況緊張，我們繼續充分把握優越地利和卓越營運實力，穩守市內優越辦公地點地位。
昆明隆廣場辦公樓收入錄得4%跌幅，年末租出率則維持於86%。我們繼續憑藉優越地理位置、高規格模組化精裝修辦公室方案，以及一流設施及服務領先市場。
受需求疲弱和市場新供應影響，瀋陽市府隆廣場辦公樓收入下降4%，年末租出率亦下跌四個百分點至86%。面對市場壓力，我們一如既往地積極與租戶保持聯繫，並貫徹優越物業管理水平。
無錫隆廣場兩座辦公樓總收入下降7%，年末租出率下跌十個百分點至78%。縱使市場競爭激烈，我們繼續透過尊貴服務、自營多功能辦公空間「聚」和即將落成的酒店，為市內高端辦公空間樹立標竿。
武漢隆廣場辦公樓收入減少4%，年末租出率下跌一個百分點至65%。即使市場環境充滿挑戰，我們自營的多功能辦公空間「聚」仍將提供靈活彈性的辦公空間，滿足不同類型租戶及日新月異的業務需求，同時推動租戶間協作。
香港
受香港市民審慎的消費模式和內地訪港旅客外遊模式轉變影響，2025年本地消費市場持續乏力。辦公樓市況仍然疲弱，新供應增加和租戶保守擴張策略令租金持續受壓，但我們辦公樓租出率仍高企於90%。
香港業務收入減少2%至港幣29.75億元，營業溢利則下跌3%至港幣23.08億元。我們採取多元化租賃策略和租戶組合優化措施，以助穩定租出率和保持營運韌性。租賃邊際利潤率為78%。
物業租賃─香港組合
零售
香港零售物業組合收入下跌4%至港幣17.42億元。面對消費需求疲軟，我們努力優化租賃策略和租戶組合。截至年末，整體租出率維持於95%高位。
雖然市況較弱，租戶銷售額維持穩健。我們將繼續透過「hello隆商場獎賞計劃」推出針對性推廣活動，以刺激消費。
由於租金下調和部分主要租戶租約重組，位於主要商業及旅遊區組合零售物業收入下跌5%，年末租出率跌至94%。
在本地居民更趨審慎的消費風氣下，社區購物商場組合整體收入按年減少3%。租出率高企於96%，與去年大致持平。
辦公樓
租金下調和供應過剩為租金帶來下行壓力，使收入下跌1%至港幣10.04億元。我們積極採取措施，例如提供精裝修和分間辦公空間以滿足租戶需求，成功將年末租出率維持於90%相對較高水平。
儘管面臨挑戰，香港島辦公樓組合收入維持穩定，租出率更按年增加四個百分點至87%。
我們推出全新靈活辦公空間解決方案NET•WORK，選址中環具標誌性的渣打銀行大廈，市場反應理想，年末租出率升至78%。
九龍辦公樓組合租出率下跌一個百分點至93%，拖累收入下降4%，主要由於半零售商戶持續節約成本和租金下調趨勢未止。
住宅及服務式寓所
在香港政府人才入境計劃推動下，加上業務成功拓展新客群及為服務式寓所租戶提供靈活條款，收入按年上升6%。
酒店
瀋陽康萊德酒店收入按年上升1%。旅遊業內需帶動租出率微升兩個百分點，但平均每日房價於年內輕微受壓，與市內整體市場趨勢一致。
昆明君悅酒店首年全年營運錄得收入人民幣1.35億元。受惠於租出率上升和平均每日房價上漲，酒店於2025年下半年表現繼續向好，收入較首六個月躍升近37%。
物業銷售
我們於報告年內售出位於香港之皓日（The Aperture）的24個住宅單位、武漢「隆府」的一個單位和昆明君悅居的五個單位，合共進賬港幣2.64億元收入（2024年：港幣15.38億元）。
計及內地及香港物業銷售虧損及相關銷售開支、營銷開支、以及其他營業開支，物業銷售業務於2025年錄得港幣1.02億元營業虧損。
無錫「隆府」於2025年9月首次開盤銷售。該項目為無錫隆廣場第二期發展項目核心部分，由兩座寓所高樓組成，合共提供超過500個單位。市場對銷售反應正面，截至2025年12月31日已售出53個單位，所得款項達人民幣4.43億元。
於香港，截至2025年12月31日，已簽約但未入賬物業銷售共港幣7.09億元，包括預售皓日（The Aperture）53個單位和藍塘道23-39一間大宅。所有已簽約單位收入將於相關銷售完成後入賬。
投資物業出售
我們售出位於香港島山頂區御一個複式單位及香港碧海藍天兩個停車位。相關銷售交易完成後，其港幣2,800萬元出售投資物業總收益已於年內計入其他收入淨額。
此外，我們亦與一名獨立第三方達成協議出售一間全資擁有附屬公司及該公司持有香港藍塘道23-39一間大宅。相關交易預期於2026年初完成。
物業重估
截至2025年12月31日，物業及發展中投資物業總值為港幣1,952.56億元，內地物業組合和香港物業組合價值分別為港幣1,329.35億元及港幣623.21億元。以上物業均由獨立估值師第一太平戴維斯估值及專業顧問有限公司進行截至2025年12月31日的估值。
我們錄得港幣10.51億元物業重估虧損（2024年：港幣9.37億元虧損）。
內地物業組合錄得港幣7.57億元重估虧損（2024年：港幣5.87億元虧損），佔2024年12月31日物業組合價值不足1%。
香港物業組合錄得港幣2.94億元的重估虧損（2024年：港幣3.50億元虧損），佔2024年12月31日物業組合價值不足1%。
計及稅項及非控股權益後，錄得淨重估虧損港幣13.96億元（2024年：港幣9.42億元淨重估虧損）。
物業發展
截至2025年12月31日，出租及待售物業發展項目總值分別為港幣273.59億元和港幣76.03億元，當中包括位於無錫、杭州、上海及瀋陽的內地項目，以及香港的重建項目。
內地
無錫隆廣場第二期發展項目包括無錫「隆府」及無錫錫寓，希爾頓格芮精選。前者現可供出售，預期於2026年下半年起分階段落成。後者為一家時尚酒店，包括一幢七層高新建大樓及一幢樓高三層文物建築，合共提供105間客房，計劃於2026年上半年開業。
杭州隆廣場為高端商業綜合項目，包括一座購物商場、五幢甲級辦公樓及豪華的杭州文華東方酒店。項目已於2025年7月取得竣工證明書，其中一幢辦公樓於2025年11月下旬開始供租戶入駐，其餘辦公樓將於2026年起分階段投入服務。商場預期於2026年上半年開業。酒店則計劃於2027年開業，屆時將提供194間高級客房及套房。
我們於年內落實推行杭州隆廣場擴展項目，將提升杭州隆廣場規模、臨街面積、可達性及可見度等競爭優勢。2025年7月，我們與杭州百貨大樓業主簽訂20年期租賃協議，自2028年4月1日起承租毗鄰杭州隆廣場的延安路546號杭州百貨大樓，並計劃於2029年完成翻新後分階段開業，將杭州隆廣場總零售面積增加近40%至150,000平方米。擴展項目將雲集一系列精選旗艦店、杭州首發概念店和獨特體驗，以及種類眾多餐飲選擇，包括露天雅座和綠化用餐區。
為配合上海靜安區持續城市更新，我們開展了上海隆廣場擴建項目，興建一座樓高三層、地面面積約3,080平方米零售及餐飲中心，而地庫將連接現有購物商場。該項目預計於2026年竣工，為顧客提供更豐富購物體驗，同時鞏固上海隆廣場在市內領導地位。
瀋陽市府隆廣場餘下佔地44,000平方米綜合發展項目暫時改劃作城市公園發展之用，以提升社區福祉，同時觀望市況作長期部署。該發展旨在為家庭和訪客提供充滿動感休憩空間，活化周邊環境，並刺激客流量。
內地合營企業
2025年12月9日，我們與無錫市梁溪區人民政府旗下無錫市梁溪城市發展集團有限公司合夥簽訂20年期租賃協議，取得無錫隆廣場毗鄰一座地標商業重建項目（「無錫隆廣場擴展項目」）的經營權。該物業坐落於無錫中山路319-339及341號，前身為無錫新世界百貨，重建後將擴大無錫隆廣場總零售面積達38%至約169,000平方米。煥新改造項目將引入80多個精選餐飲、時尚及潮流生活品牌，以體驗式零售概念和社區連結為招徠，與無錫隆廣場無縫銜接。隆地產持有該項目60%權益。
2025年12月12日，我們與上海靜安區人民政府旗下上海九百（集團）有限公司合作，成功取得南京西路1038號商業營運項目合約。此20年期租賃協議的項目前身為梅龍鎮廣場，將為隆在南京西路物業組合新增約96,000平方米樓面面積，總樓面面積將增至約312,000平方米，增幅約44%。該項目升級後將成為集零售、酒店及辦公空間於一體的綜合商業地標，顯著提升我們上海物業組合規模和協同效應，並為南京西路注入更多活力與文化氣息，強化其全國高端時尚商圈定位。隆地產持有該項目60%權益。
香港
位於香港島南區壽山村道37號地塊將重建為豪華大宅。清拆工程已於2025年6月完成，地盤平整圖則於同年9月獲批。發展方案正處於規劃階段。
位於香港島渣甸山衛信道8-12A號所有單位已於2025年1月完成收購。該重建項目將由多幢豪華獨立大宅組成，並配有寬敞花園，俯瞰東半山和中環天際線，預計總樓面面積約25,800平方尺。發展方案於2025年5月獲政府批准，清拆工程於同年8月動工，預期於2026年上半年完成。
業務展望 - 截至2025年12月31日止年度
全球經濟受到加徵關稅措施打擊，而中美貿易摩擦亦未走出僵局。不過，新一輪減息行動在望，加上消費信心回暖，為零售業回穩奠定基礎。我們將秉持審慎和靈活應變方針，以管理新興風險並抓緊潛在商機。
2026年，內地零售租賃市場可望逐步復甦，黃金地段的前景尤其樂觀。面對奢侈品消費受壓，我們持續調整租戶組合，並推動針對性市場營銷及資產優化計劃，進一步提升零售物業組合租出率和客流量，為市況好轉時有序復甦作好準備。我們將繼續把握零售市場結構性轉變的契機，順應消費者對價值的重視，並在「零售空間營造」概念指引下，推動實體店從單純交易平台轉型為社交及體驗空間。在2026年慶祝隆成立66周年之際，我們將進一步加強隆廣場「66」品牌定位，於內地各物業同步推出創新市場營銷活動，突出品牌與高端、年輕活力及社區聯繫，同時鞏固與主要客群關係。杭州隆廣場將引領業務增長，零售部分預租率已超過90%。中期而言，杭州隆廣場、上海隆廣場擴建項目，以及一系列「隆V.3」策略項目將成為租賃收入增長主要動力。上述項目全面投入營運後，將為本公司提供拓展體驗式零售所需空間和營運能力，讓我們充分把握新興消費趨勢帶來的商機。
辦公樓市場方面，受空置率上升、租金壓力持續和需求疲弱等多重因素影響，預期2026年整體市況將繼續面臨壓力。然而，我們旗下甲級辦公樓憑藉地利優勢，專注吸納優質本地及跨國企業租戶，相信有助超越整體市場表現，維持較理想租出率。
香港方面，隨各項盛事帶動訪港旅客人數上升，且租戶組合持續側重體驗式零售、餐飲及時尚生活選擇，零售租金可望靠穩。惟辦公樓租賃市場挑戰猶在，部分租戶仍需租金寬減和優惠措施，短期內租賃收入增長空間有限。不過，隨專業服務業租賃需求增加，加上我們堅定執行租賃策略，租出率有望維持穩定，甚至因應整體營商市況而改善。
至於物業銷售業務，鑑於內地及香港市場較易受政策發展和買家情緒影響，我們於2026年將以嚴謹定價、分階段放售和高質素產品為銷售策略重心。當經濟復甦，我們將憑藉對卓越品質的堅持及優越管理服務，致力在同業中脫穎而出，贏得具識見買家青睞。
我們近期公布啟動無錫隆廣場擴展項目和上海南京西路1038號商業營運項目，標誌「隆V.3」策略的里程碑。在內地城市更新、刺激消費內需、文體旅商融合發展等政府政策支持下，與當地業主展開戰略合作，有助鞏固我們市場領導地位，發揮物業組合協同效應，並貫徹以客為尊承諾。
資料來源: 恒隆地產 (00101) 全年業績公告 |
最後更新 : 2026-03-13
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