| 領展房產基金 |
| 2005-11-25 |
| 地產 |
| 歐敦勤 |
| 0.000 ( ) |
| 25.873億 |
| 899.880億 |
主要業務
主要業務為投資於房地產以及可能從事各種物業發展和相關活動。
最新業績
截至2025年09月30日止6個月中期業績，公司擁有人應佔虧損較去年同期 36.8億港元收窄至 16.1億港元。 每股基本虧損 0.6246港元。 派發股息每股 1.2688港元。 期內，營業額下跌 1.8% 至 70.2億港元。 (公佈日期: 2025年11月20日)
業務回顧 - 截至2025年09月30日六個月止
營運摘要－中國
香港物業組合
領展房託之香港物業組合包括130項資產，以必需品零售、鮮活街市，以及約57,000個鄰近公共屋及主要交通樞紐的泊車位為主。這些物業對當地零售基礎建設至關重要，並在各經濟週期中帶來穩定的收入。該等物業位處策略地點，方便屋居民及訪客日常購物、使用服務及泊車。物業組合亦包括位於九龍東的辦公大樓資產海濱匯的60%權益，以及兩幢位於紅磡及柴灣的停車場╱汽車服務中心及倉庫大廈。
香港零售業經過一段長時間的下行後，開始出現復甦的初期跡象。2025年5月迄今，零售業持續錄得按年的溫和增長。值得注意的是，受惠於股票市場暢旺及住宅物業市場回穩，此前持續低迷的非必需品零售市埸亦逐步改善。訪港旅客人數回升，加上居民離境人數漸趨穩定，鞏固了整體市場表現的正面勢頭。儘管電商平台的促銷活動於短期內對若干必需品零售類別構成壓力，但整體市場已展現出抗逆力。
在此背景下，我們的香港物業組合的收益按年下降2.4%，而物業收入淨額則按年下降3.7%，主要由於續租租金調整率為負數及較高的經營成本所致。儘管如此，整體商戶銷售額的跌幅正在收窄，超級市場及食品類別自2023年以來首次回復正增長。
踏入本財政年度下半年，我們預計經營環境可能仍然受到限制。儘管消費意欲正逐步回升，但於租金收入的全面體現仍需一段時間。鑒於我們的物業組合集中於必需品零售，與較側重於非必需品零售的營運商相比，回升幅度或較為緩慢。
儘管如此，令人鼓舞的跡象已開始浮現。市場回穩、消費者信心改善、最低工資上調及美國減息令香港的融資成本降低等，均有利經濟復甦。長遠而言，我們對香港零售業前景仍然充滿信心。預期居民淨流入及本地可支配收入穩步增長等結構性因素，將會刺激需求，推動經濟持續復甦。
零售
•截至2025年9月30日，領展房託之香港零售物業組合維持97.6%的穩健租用率，反映我們對位置優越的社區商業資產採取有效的資產管理策略。平均每月每平方呎租金為62.1港元，較2025年3月31日錄得的每平方呎63.3港元輕微下跌。續租租金調整率為負6.4%。
•商戶銷售額的按年跌幅收窄至2.1%，而租金對銷售額比例維持於13.0%的可持續水平。零售部分方面，超級市場及食品類別錄得0.5%的溫和增長。然而，整體表現被一般零售的6.0%跌幅所影響。
•我們的租賃團隊展現出靈活性、市場洞察力及良好的租戶互動能力，報告期內已簽訂逾345份新租約，租賃活動逐漸聚焦於特色餐廳、學習及興趣班、遊戲及家庭娛樂等。續租率約為80%。
•我們繼續積極優化商戶組合，以緊貼不斷演變的市場趨勢。隨著越來越多中國內地品牌進駐香港，我們乘勝追擊，發掘特色餐飲以外的選項，引入時裝、服務及娛樂等領域的營運商。此外，我們亦正深耕穩步增長的教育行業，包括學習中心及興趣班。與此同時，人們對生活及休閒活動的需求不斷上升，帶動健身及家庭娛樂場所增加。該等差異化選項有助於制定更積極的租賃策略，為長遠表現提供支持。
•為應對不斷變化的消費者需求，我們於2025/2026財年上半年在鯉魚門廣場及TKO Spot完成了資產提升項目，分別投資5,900萬港元及2,100萬港元。該等舉措旨在使我們的資產帶來持續的回報，並預期將分別帶來14.5%及29.1%的投資回報率。除該等較大型的項目外，我們亦對香港物業組合的其他物業進行多項較小型的提升工程，特別是我們重新配置選定區域，以更好地滿足特定租戶的需求，優化布局效率並提高該等樓層的生產力。
•正在規劃及處於法定審批階段的項目之資本開支約為5.19億港元。此外，進行中的資產提升項目涉及資本開支總額1.12億港元，預期於2026年6月至11月之間完工。
•為嚴格控制經營開支，我們已整合零售及停車場業務的設施管理合約。儘管即時成效有限，但預期此舉措將有助於持續節省成本。
物業發展
•於2022年8月，我們宣布收購位於安達臣道的一幅指定作非辦公商業用途的土地。該地塊正發展為社區商業資產「領達廣場」，可建樓面面積達12,936平方米。施工進展順利，主體混凝土結構已完工。預租活動已展開，項目預計於2026/2027財年如期完成。
停車場及相關業務
•停車場及相關業務收益按年大致持平。停車場月租及時租收費上調彌補了部分泊車票銷售量的下降。
•停車場月租收入較去年下降0.6%而時租收入則增長1.8%。停車場每個泊車位每月收益按年上升0.1%至3,386港元。
•於2025年9月30日，停車場每個泊車位平均估值約為729,000港元，下降0.7%（2025年3月31日：734,000港元）。
•為提高營運效率，我們引入智能停車系統。該系統能簡化營運流程，實施動態定價及多元化服務等創新措施。數據驅動的定價策略利用即時數據分析及需求預測，基於時段、租用率及特別日子等因素調整時租收費，將定價與使用狀態相結合，實現資產利用率最大化。
•此等優化舉措不但為穩定收入帶來支持，並為客戶提供更大的靈活性及價值，彰顯我們對創新及以客戶為中心的承諾，確保我們的停車場設施保持競爭力，並能充分滿足市場需求。
辦公大樓
•於2025年9月30日，在九龍東辦公大樓當前的空置率下，我們透過合營企業擁有的辦公大樓海濱匯仍錄得高達99.6%的租用率。
•海濱匯憑藉其策略選址，充分把握擇優而租的趨勢，其坐落於優越的地理位置，提供優質配套並已獲得多項綠色建築認證，是企業追求優質與可持續辦公環境的不二之選。
物業經營開支
•物業經營開支總額按年增加1.9%。物業收入淨額比率為75.5%（2024/2025財年上半年：76.5%）。
•物業管理人費用、保安及清潔按年增加4.7%，主要是由於自2025年5月起最低工資上調所致。
•維修及保養以及公用事業開支分別按年減少5.5%及4.0%，主要由於引入新停車場系統後維修成本下降以及用電量降低所致，因此抵銷了部分其他成本的升幅，例如地租及差餉，其在對若干停車場徵收新的累進差餉後按年增加9.1%。
中國內地物業組合
領展房託的中國內地物業組合包括位於一線城市以及周邊長三角及珠三角地區之六項零售、一項辦公大樓及五項物流資產。該等資產位於策略性地點，受惠於當地的密集人口及廣泛的經濟活動。該等資產能夠受益於該等地區良好的長期發展前景、穩定的消費需求及活躍的商業活動。
於報告期內，受疲弱經濟信心與疲軟消費活動拖累，中國內地宏觀環境依然低迷。中央政府加強刺激經濟的措施，以支持消費、投資及製造，包括數碼產品、家庭電器及傢俬的以舊換新政策。然而，四個一線城市的消費復甦步伐一直不均。深圳及廣州按年略有增長，但北京零售額持續下滑，上海則近期方開始扭轉跌勢。物業市場持續低迷造成的不利因素仍未消除，並持續減少家庭財富及削弱信心。這些壓力因更廣泛的外部挑戰而加劇，包括不斷變化的關稅與持續緊張的地緣政治局勢，從而令消費者與企業對前景更為審慎。
由於市場不利因素構成壓力，中國內地物業組合以人民幣計算的總收益及物業收入淨額分別錄得4.6%及4.9%的減幅，主要歸因於整體表現疲弱。經換算為港元後，總收益及物業收入淨額分別按年下降4.4%及4.8%。
零售
•儘管若干資產的租金壓力依然存在，但深圳、廣州及上海的表現略好。相比之下，北京仍面臨挑戰，反映消費者信心低迷以及非必需品消費復甦緩慢。
•於2025年9月30日，中國內地零售物業組合租用率維持穩定，達95.9%。於2025/2026財年上半年，續租租金調整率錄得負16.4%，主要由於為北京中關村領展廣場及領展企業廣場的零售分部表現未如理想所致。撇除北京中關村領展廣場及領展企業廣場的零售分部，物業組合錄得續租租金調整率為正2.5%。
•為應對中國內地零售物業組合面對的市場挑戰，我們因應日益加劇的競爭及新增供應而實施精準的租賃與重新定位策略。具體措施包括重新調整北京中關村領展廣場的商戶組合，並為領展企業廣場引入主要租戶，以維持租用率及穩定收入。於報告期內，我們已簽訂逾260份新租約，以符合當前市場趨勢的商戶為主，涵蓋餐飲、戶外服飾與裝備、知識產權相關零售及潮流生活等領域。
•於期內，我們繼續優化資產質素以推動可持續增長。我們完成廣州天河領展廣場及北京通州領展廣場的主要資產提升項目，前者共兩期涉及資本開支為人民幣3.81億元，錄得投資回報率10.7%；而後者的資本開支為人民幣6,300萬元，投資回報率為10.0%。
•此外，我們也完成數個規模較小的項目，包括重新配置領展中心城及廣州荔灣領展廣場的零售空間、翻新上海七寶領展廣場（4及5樓），以及提升北京中關村領展廣場地庫層區域。該等工程涉及總資本開支人民幣3,600萬元，平均投資回報率達9.0%。工程範圍涵蓋提升公共區域、改善流通與指示標誌，以及分割較大的單位。
辦公大樓
•截至2025年9月30日，上海辦公大樓資產的租用率維持穩定，達96.0%，超過該區域的平均水平，彰顯其在不斷新增供應與市場空置率日益攀升下的抗逆能力。租賃需求主要來自金融、科技、媒體及通訊以及貿易與商業領域的租戶。
物流
•於中國內地的物流組合包括五項優質物流資產，策略性地位於鄰近大灣區及長三角一線城市主要交通樞紐。我們持有位於東莞及佛山資產的75%股權。
•於2025年9月30日，物流物業組合的平均租用率為96.6%。儘管市場供應增加，惟我們憑藉具競爭力的地理位置維持租用率，而第三方物流供應商的需求仍為主要推動因素。
營運摘要－國際
於2025年9月30日，領展房託旗下的國際物業組合包括澳洲、新加坡及英國的12項零售及辦公大樓資產。收益及物業收入淨額分別增長4.7%及0.8%至9.29億港元及6.05億港元。
零售組合受惠於持續的租戶需求及強健的續租租金調整率，而辦公大樓資產組合則加強租賃及提升空間優化。
零售
澳洲
•澳洲零售組合的續租租金調整率保持穩健，錄得16.3%，租用率亦維持在98.1%的健康水平。
我們繼續規劃商戶組合以提升銷售生產力，在多變的市場環境中提升長期資產表現。
•商戶銷售保持升勢，按年增加15.3%。服裝配飾、電子產品及生活用品行業表現尤其強勁，反映消費需求穩定。
•考慮到正面的消費情緒，以及人口及家庭收入持續增長，我們對零售消費仍抱持樂觀態度。上述所有因素均有望為零售支出營造有利環境。
新加坡
•憑藉策略位置優勢，市郊零售的需求持續帶動裕廊坊及Swing By @ Thomson Plaza的表現，其租用率高達99.8%，續租租金調整率錄得正12.9%。
•SG60推廣活動及政府派發消費券，提振了消費支出及使物業組合銷售短暫提升。該等舉措在短期內支持商戶表現，而消費券派發結束後，預期銷售額將回復正常水平。近期數據顯示，非必需品消費已出現放緩的初步跡象。
•由於更多居民在週末及學校假期期間外遊，客流量有所下降，導致零售中心訪客減少，影響整體人流。
•積極租賃策略包括引入新品牌使零售選項持續增加。
•從中長期來看，人口增長、對私人銀行服務的需求不斷增加及低迷的利率環境持續，預計將為經濟前景帶來支撐，有利於個人消費並提振零售業。
辦公大樓
•國際辦公大樓資產組合的加權平均租約到期年期為稍長的4.7年，為組合帶來韌性；整體租用率為87.0%。
•由於租戶逐漸偏好位於核心位置的優質資產，在悉尼及墨爾本辦公大樓市場，追求優質及核心資產為大勢所趨。為此，我們積極接洽潛在租戶，以盡量提升租用率，把握現有空間的新商機。此外，新建項目進度預期放緩，有望減輕辦公大樓有效租金的下行壓力。
•倫敦金絲雀碼頭辦公大樓市場開始出現轉折點，目前正處於溫和復甦階段，租賃勢頭亦逐漸增強。
業務展望 - 截至2025年09月30日六個月止
在瞬息萬變、日益複雜的營運環境中，我們始終堅守策略，推動整體資產組合的發展。憑藉穩健的投資組合和良好的資產負債表，領展房託整裝待發，破浪前行，並抓緊機會以靈活方式為基金單位持有人創造長期價值。
鑒於我們預期香港和中國內地的續租租金調整率可能在短期內持續錄得負增長，並考慮到我們嚴格的成本優化舉措，包括因持續改善公司架構而產生的一些一次性費用，我們預計下半年的經營環境在觸底反彈之前會略有惡化。
儘管復蘇的步伐可能較為溫和，但由於領展核心業務基本面強勁，我們對中長期前景仍充滿信心。
市場趨穩、消費者信心回升，以及美國有望減息的跡象，將有助降低香港的融資成本，增強市場的信心。
最後，領展房託於今年11月迎來上市20周年的重要時刻。回顧過去，我們對財務表現及為所服務社區帶來的積極影響深感自豪。無論金融危機、社會動盪以及疫情衝擊，我們在應對各類危機時所展現的卓越往績，都讓我們對未來持續創造價值、維持企業韌性充滿信心。
資料來源: 領展房產基金 (00823) 中期業績公告 |
最後更新 : 2025-12-29
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