| 雅生活服務 [H股] |
| 2018-02-09 |
| 地產 |
| 王海洋 |
| 1.000 (RMB) |
| 14.185億 |
| 23.122億 |
主要業務
主要從事物業管理、物業銷售、物業驗收、廣告及旅遊服務。
最新業績
截至2026年06月30日止6個月中期業績，公司擁有人應佔溢利為 3.17億元人民幣，同比跌幅 9.6%。 每股基本盈利 0.2233元人民幣。 派發股息每股 0.05元人民幣。 期內，營業額下跌 6.2% 至 60.6億元人民幣，毛利率增加 0.2% 至 14.7%。 (公佈日期: 2026年08月27日)
業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止
2026年上半年，面對地緣衝突延宕、能源供應鏈波動及關稅政策等複雜的外部形勢和挑戰，國內經濟頂住壓力，在「十五五」開局之年，實現整體平穩運行。房地產市場延續深度調整的築底修復進程，政策轉向「努力穩定房地產市場」，「推動房地產高品質發展」。同時，隨著居民消費向服務型升級，服務業邁向高質量發展。「十五五」規劃綱要首次將物業服務納入國家頂層制度設計，物業服務行業在基層治理體系中的定位得到明確和重視。
作為具有民生屬性的服務性行業，物業服務直面民生需求，面臨監管更加規範和市場期望更高的雙重挑戰。行業在存量博弈下正在形成新的價值定位，更加注重發展質量，推進精益管理和降本提效，加速科技化建設。
上半年，本集團順應政策引領及行業發展趨勢，以「高質量發展」為方向，夯實服務品質，深化精益管控，推動數字賦能，加速高質量拓展，持續提升經營質量與品牌競爭力。期內，本集團收入為人民幣6,063.6百萬元，毛利為人民幣892.6百萬元，經調整淨利潤為人民幣538.5百萬元。於2026年6月30日，本集團的在管面積為493.0百萬平方米。
本集團的業務主要包括：(i)物業管理服務；(ii)業主增值服務；(iii)城市服務；及(iv)外延增值服務。
物業管理服務
物業管理服務包括安保、清潔、綠化、園藝、維修保養等，為本集團主要收入來源。
上半年，本集團深化向「質量效益型」企業戰略轉型，以客戶為中心，錨定服務力與產品力，推進住宅服務分級體系品牌構建，系統重塑「好服務」體系。
本集團聚焦服務提質，圍繞環境綠化、安全生產、消防管控等重點領域，落實常態化排查整改機制，築牢品質基礎；依託投訴直達管理層、多級聯動抽訪等客戶訴求服務機制，實現客戶訴求「全錄入、快處置、可追溯、真閉環」的有效管理；推動設施升級與服務數字化轉型，通過試點落地「AI智慧作業數字化管理系統」、清潔機器人等，實現項目作業軌跡及效果的可視化管控，提升品質管控質量和效率。同時，本集團持續深化業主關懷和社區文化建設，聚焦「一老一少」群體，將基礎服務延伸至情感化場景，提升品牌溫度與服務感知。期內圍繞傳統節日與便民服務，以季節為主軸舉辦3,000多場節日主題活動，並升級兒童藝術節，吸引近萬名兒童小業主參與。
本集團貫徹「城市聚焦、標桿引領」的市場拓展策略，不斷完善拓展體系建設、資源協同與團隊賦能，通過項目分級管控制度，夯實投標及續標管理，築牢發展的規模基本盤。上半年，本集團根據已確立的拓展城市地圖，聚焦核心和深耕城市，協同旗下眾多品牌資源，鞏固在細分業態的優勢，在產業園區、政府辦公、教育院校等領域獲取眾多優質項目；並依託標桿項目引領，重點突破存量住宅市場。同時，根據項目分級精準施策，加強重大項目的續標保障，上半年重大項目的續標率穩步提升。此外，進一步優化項目結構和城市佈局，在維持經營規模總體平穩的基礎上，持續動態退出或淘汰低效項目，提升經營質量。
期內，物業管理服務收入約人民幣5,026.3百萬元（2025年同期：人民幣5,328.0百萬元），較去年同期減少5.7%。其中，來自住宅物業項目的收入為人民幣2,259.5百萬元（2025年同期：人民幣2,289.5百萬元），較去年同期減少1.3%。
來自非住宅物業項目的收入為人民幣2,766.8百萬元（2025年同期：人民幣幣3,038.5百萬元），較去年同期減少8.9%。
本集團在管總建築面積明細
於2026年6月30日，本集團總在管面積為493.0百萬平方米。其中，來自第三方項目的在管面積佔比約81.8%，第三方項目為集團主要的面積來源。
在管面積業態分佈
本集團在管項目覆蓋住宅、公共建築和商業辦公等細分業態。截至2026年6月30日止，本集團在管面積中住宅類業態佔比為48.7%，公共建築類項目的佔比約為41.3%，商業及其他項目的佔比約為10.0%。
在管面積區域覆蓋
於2026年6月30日，本集團在管項目數量為3,847個，覆蓋全國28個省、直轄市和自治區，以及181個城市。本集團期內持續優化項目結構，動態退出部分低效項目和孤島城市，並對部分項目進行整合管理，因此在管項目數量及覆蓋城市數量有所下降。
按照區域劃分，本集團在管面積的29.0%位於長三角城市群，20.6%位於粵港澳大灣區，7.3%位於山東半島城市群，8.2%位於成渝城市群，其餘分佈於中國其他區域。
收費模式
本集團採用以包乾制為主的收費模式，有助於服務質量及運營效率的提升。
業主增值服務
業主增值服務主要包括生活及綜合服務、家裝宅配服務、空間運營及其他服務、機構類增值服務，旨在提升業主和住戶的工作及生活體驗，並實現其物業的保值增值。
本集團持續打造本地生活、資產服務、空間運營三大業務體系，同步拓展商企後勤一體化服務，進一步優化業務結構，目標實現社區服務場景全域覆蓋。本地生活及綜合服務方面，聚力打造社區家庭綜合服務平台，聚焦家電清洗、便民送水等高頻剛需居家服務產品的轉化及復購，並上線創新的便民服務產品；零售業務堅持爆品銷售策略，構建近場便民銷售場景，嚴控產品品質，實現用戶獲客及轉化；同時探索社區康養服務，通過調研社區客戶需求，試點打造社區健康小屋等養老業務。
為應對房地產供給和銷售持續低迷導致的家裝宅配等資產服務業務下滑，本集團資產服務深耕房產全生命週期，針對普通住宅、文旅旅居項目的差異化屬性，圍繞房屋管護、保值增值的核心需求，構建資產增值託管體系。
針對文旅社區，以旅居資產為切入點，打造旅居房託管理品牌，已在海南清水灣項目打造產品模式，並將業務模式成功推廣到雲南項目。同時，發展「物業+租售」模式，通過物業管家依託社區場景獲取房源客源，拓寬房產租售增收渠道。維修服務方面，推廣五大專項維修及落地駐場維修模式，穩步提高項目覆蓋率。
空間運營加強資源統籌分類管理，提升公共區域精細化運營能力，合規運營空間存量資源，並通過標準化、數字化運營模式，有序開展社區廣告、集市活動、新能源充電樁運營等經營性服務。
期內，業主增值服務收入達人民幣463.4百萬元，較2025年同期的人民幣519.5百萬元下降10.8%，佔總收入約7.6%。
(1)生活及綜合服務包括：物業維修、家政服務、庭院園藝、社區零售、節能管理、快遞配送、度假旅行、社區二手租售服務、綜合諮詢服務等。
期內，生活及綜合服務收入約為人民幣120.4百萬元，較2025年同期的人民幣145.0百萬元下降17.0%。該業務收入下降的主要原因為：社區零售板塊強化品質管控，聚焦核心品類銷售、淘汰低效產品，因此收入規模出現階段性下降。生活及綜合服務佔業主增值服務收入的比重約為26.0%。
(2)家裝宅配服務主要包括：裝修、拎包入住、社區舊改等服務。期內，家裝宅配服務收入約為人民幣15.1百萬元，較2025年同期的人民幣25.5百萬元下降40.7%，主要是由於上半年房地產總體開發與銷售指標同比下滑的態勢仍在延續，地產資源業務需求隨之承壓。家裝宅配服務佔業主增值服務收入的比重約為3.2%。
(3)空間運營及其他服務主要包括：會所經營服務、物業運營服務、社區廣告運營、停車場管理服務及社區資產的經營等。期內，空間運營及其他服務收入約為人民幣223.7百萬元，較2025年同期的人民幣239.6百萬元下降6.6%，佔業主增值服務收入的比重約為48.3%。收入下降主要系受低效項目退出影響，空間運營業務量整體有所下滑。本集團已積極採取多元化應對策略，包括拓展社區集市等臨時場地租賃業務、實施充電樁集約化運營管理，以及統籌引進戰略合作商家等舉措，全方位提升管理效能，緩衝下行衝擊。
(4)機構類增值服務包括：餐飲、通勤、物資採購等公建特色增值服務，以及商企定制、會務、企業集採和零售等商辦業態的特色增值服務。
期內，機構類增值服務收入約為人民幣104.2百萬元，較2025年同期的人民幣109.4百萬元下降4.7%，主要是由於本集團延續2025年經營策略，進一步優化餐飲服務業務佈局，選擇性退出了部分盈利能力較低的餐飲服務項目。機構類增值服務佔業主增值服務收入的比重約為22.5%。
城市服務
城市服務主要包括道路清掃保潔、生活垃圾清運、垃圾分類管理、園林綠化養護、市政設施管養、城市資源運營、社區協同治理、智慧城市管理解決方案等。目前，本集團的城市服務項目主要分為單項目承包和環衛服務一體化等經營模式。
期內，本集團城市服務持續聚焦經營質量提升與現金流改善，有序汰換低效且資金效益不高的項目。期內，城市服務收入達人民幣544.2百萬元，較2025年同期的人民幣577.0百萬元下降5.7%，佔總收入約9.0%。
外延增值服務
外延增值服務主要包括提供給開發商的案場物業管理服務及其他外延增值服務。
期內，本集團外延增值服務收入達人民幣29.7百萬元（2025年同期：40.9百萬元），較去年同期減少27.2%，佔總收入約0.5%，主要由於本集團聚焦核心主業，主動收縮週期性業務，集中資源提升整體經營質量。其中：
案場物業管理服務（佔外延增值服務收入的100.0%）：期內收入約人民幣29.7百萬元，較2025年同期的人民幣40.7百萬元下降27.0%。
期內其他外延增值服務並無產生收入，較2025年同期的人民幣0.2百萬元減少100%。
業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止
展望未來，行業正向服務屬性深度轉型，在行業增速放緩背景下，企業正積極探尋價值重構與業務升級，精益管理、降本提效、高質發展是行業的新方向。物業服務正走向獨立的民生服務性行業，深入服務基層、全面陽光透明是大勢所趨。本集團將時刻以業主為中心，以「四優秀、四強大」為戰略框架，打造優秀的產品力和服務力、優秀的團隊和人才、優秀的組織和機制、優秀的企業文化，並形成強大的上下游供應鏈、強大的客戶資源和市場拓展力、強大的破局和創新能力、強大的企業品牌力，持續為客戶創造價值，贏得客戶的認同、滿意與信賴，並在經營質量上持續突破，打造價值共生的百年長青企業。
本集團將堅持黨建引領深度融入社會基層治理，提升服務合規透明度，構建與業主互信互惠的價值共生。本集團以客戶滿意為最高追求，在服務品質上將精益求精，全面加強服務意識與能力，以質價相符為底線，與業主構建長期信任關係。本集團視服務產品力為核心競爭力，全力推進品牌力體系建設，從而實現服務產品化、產品標準化、標準可視化、打造百年服務品牌。未來將重點圍繞客戶滿意度、質價相符、標準清晰，全面完善服務分級標準體系，回應業主的多元化需求與期待，並推進多業態的產品體系構建。本集團將全面復盤客戶服務感知痛點，對項目質量實施分級管理體系，依照稽核結果實行動態管理；進一步明確各級品質管理職責，加大問題整改力度，令業主切實感受到尊重與變化，以提升業主
滿意度為核心工作。同時，細化服務規範和操作手冊，並積極創新和提升服務內容，為客戶提供更多價值和創造超預期驚喜。此外，本集團將通過加大數字化手段應用與加強訴求閉環管理，下半年將啟動對400全國服務熱線的智慧化改造，籌建集團運營集成智慧中心；上線AI客服和投訴渠道，廣泛聽取客戶的意見與聲音，可迅速反應並處理，令客戶可感知服務溫度。
本集團向質量為先轉型，深度調整項目結構，通過兩年的優化，低效低質項目已大幅收窄。未來本集團將以高質量拓展為方向，加速補充優質項目資源，持續提升市場拓展團隊的戰鬥力，並狠抓重大項目續約，推進整體管理規模穩中有升。下半年本集團將兼顧規模與效益，以標桿項目打造為切入點實現部分市場的突破，形成差異化競爭護城河；依照城市地圖完善佈局、擴大區域優勢，提升項目周邊輻射能力與增加區域項目密度；
對重點業態加強市場拓展標準化建設，例如深化存量住宅業態拓展體系，提升資源與投標管理能力；並完善大客戶與渠道拓展模式，探索合作平台模式獲取項目，打破協同壁壘，從機會型拓展向渠道型拓展升級，鎖定可持續增長來源。
本集團將大力向科技管理轉型，全面提升智慧服務能力，構建覆蓋客戶聆聽(Sound)、視覺感知(Sight)、服務執行(Service)、智慧決策(Smart)、精準計劃(Scheme)的5S體系。這包括將通過AI客服系統和多渠道準確而全面的獲取業主意見與建議，讓業主心聲可傳達；並通過應用物聯網監控及AI巡查，實時獲取現場情況，及時解決服務問題；此外通過AI派發工單，並通過自動化實現工單閉環管理，令服務執行到位；通過數據中台標準化治理，疊加AI輔助經營決策，本集團經營決策效率可進一步提升；項目層
面，通過推進機器人試點應用，測試場景應用模型，人機協同作業提升服務效率與標準化水平。
根據城市更新十五五規劃，鼓勵物業服務企業延伸業務至養老、託育、家政、健康、助殘、文化等多元增值服務，拉長社區服務產業鏈，為行業升級轉型、服務擴容提質指明方向。增值服務是行業未來的核心競爭力之一，行業正由對物的管理走向人的服務，業主增值服務蘊含巨大的增長機遇。本集團將積極響應國家政策鼓勵物業服務進入家庭之方向，為業主創造更多有價值的服務，升級戰略定位，將增值服務打造為第二增長曲線，搶佔存量競爭時代的發展先機。本集團將以業主真實需求和價值創造為出發點，重新梳理產品主線，升級管理體系，構建主力產品、基礎產品、孵化產品並行發展的新局面，突出產品特點與優勢。同時，將以業主增值服務作為連接點，合理投入資源，例如積極探索社區養老等服務場景，目標在未來三年打造社區產業化、市場化的業務模式，提升市場化業務的盈利能力與增長能力。此外，將持續完善增值服務的品牌與推進產品體系建設，以品牌引領和支撐產品，提高客戶的關注度與信任度。
未來本集團將持續夯實經營質量，通過科技賦能的手段，提升數智化管理能力，實現提質增效，並將重點完善管理模型體系，以科學、系統的數據治理，形成高效、務實的作業與監管協同。本集團將深化項目分級分類管理、優化項目結構，以及優化考核制度，嚴格執行以收定支，確保經營健康、平穩、可持續。對應收賬款採取精細化分級管理，通過精準識別、分類實施、依法清收、盤活存量，並加快資金回籠與資產化處置，夯實財務健康水平。此外，本集團將進一步完善經營管理的機制與工具，包括持續優化供應鏈資源、嚴控供方風險，精細化成本管理標準，通過應用信息
化管理系統，提升管理效率和效益，並確保合規管理底線。本集團視團隊與人才為企業的核心資產，未來將全面提升人才、組織、機制與文化氛圍，通過「沃土計劃」培育更具自驅力的人才，打造敏捷型組織與圍繞企業經營的靈活機制，實現高效運營、精益管理，同時夯實優秀的企業文化，穩健邁向長期主義。
行業發展正經歷深度轉型，新的周期已然開啟，物業服務的價值已得到政府與業主的廣泛認同，本集團將持續向民生服務轉型，向智慧管理轉型，向生活服務轉型，發揮企業的社會價值，深化業主的認可與信任。相信全體雅生活人，心懷「無畏、有為」信念，由善愛出發真誠服務業主、真心關懷社會，無懼困難、腳踏實地，全力提升服務力、產品力，鍛造穿越周期的核心能力，突破創新，開拓奮進，必能有所收穫、逆勢而上。
資料來源: 雅生活服務 (03319) 中期業績公告 |
最後更新 : 2026-10-02
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