| 恒基地產 |
| 1981-07-23 |
| 地產 |
| 李家誠<br>李家傑 |
| 0.000 ( ) |
| 48.414億 |
| 1278.126億 |
主要業務
主要業務包括物業發展及投資、建築工程、發展計劃管理、物業管理、酒店業務、百貨業務及投資控股。
最新業績
截至2026年06月30日止6個月中期業績，公司擁有人應佔溢利為 40.9億港元，同比增幅 40.6%。 每股基本盈利 0.8449港元。 派發股息每股 0.5港元。 期內，營業額上升 80.1% 至 172.0億港元，毛利率減少 1.2% 至 36.7%。 (公佈日期: 2026年08月20日)
業務回顧 - 截至2026年06月30日六個月止
香港
物業銷售
儘管中東於今年首季爆發戰事並為全球經濟增添不明朗因素，香港作為國際金融中心，仍然吸引大量企業前來上市集資。加上特區政府政策推動下，來港專才及留學生人數增加帶動住屋需求進步提升，本港樓市亦因此持續向好。然而，中央政府及後加強規範資金外流，致令地產市道於期末有所放緩。
集團期內本港物業發展之應佔營業額約為港幣百十八億七千八百萬元，較去年同期大幅增加212%。連同期內政府收回新界若干土地，所帶來約港幣十五億六千八百萬元稅前收益(二零二五年:港幣二億四千萬元)，集團於本港物業發展之應佔稅前公佈盈利約為港幣三十三億元(二零二五年:港幣三億千萬元)。
期內，集團成功把握時機推售多個市區項目，包括紅磡「首匯」及「首岸」第1、3及4期、馬頭角「壹沐」第2期，以及啟德「維港˙灣畔」第2B期。當中紅磡「首匯」至半年結算日已售出逾九成住宅單位，而同區「首岸」亦銷情理想，首三輪推出合共四百六十八個住宅單位均於開售當日全數沽清。連同繼續推售半區部「天御」等原有已開售項目，以及出售其他物業（包括車位），集團於截至二零二六年六月三十日止六個月內，於本港自佔之合約銷售總額約港幣百八十億千八百萬元，較去年同期大幅增加188%。
於二零二六年六月底，未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣百七十億六千百萬元。
當中約港幣六十三億六千五百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二六年下半年入賬。
物業發展
市區舊樓重建項目方面，有約三十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥入二零二六年下半年開售計劃。此外，已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可額外提供自佔樓面面積合共約百五十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。
集團於各區另有其他市區重建項目正在進行收購，現時已購入該等項目兩成以上業權，惟仍未達致相關強拍申請門檻。若能收購全部業權，以目前政府城市規劃計算，預計重建後可提供自佔樓面面積約為百七十七萬平方呎；如按現時各地盤分別已購入之業權份數比例計算，自佔樓面面積約為六十五萬平方呎。以上各項目之收購存在不確定性，有機會不能全數購足，有待購入全部業權方可落實重建。
土地儲備
市區土地
除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部業權，或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可提供自佔樓面面積合共約百五十萬平方呎，於二零二七年或之後開售或出租。
位於紅磡之市區重建項目，集團已完成收購餘下位於黃埔街及必嘉街帶項目之全部業權。至於中環新海濱之旗艦項目「Central Yards」，現正進行主體建設工程。該綜合發展項目設有七十萬平方呎之甲級寫字樓及附屬樓面，提供中環最大之平層寫字樓樓面，切合現代企業總部及創新金融機構需要；另有九十萬平方呎之零售面積，包括香港唯私營並可容納逾千百名觀眾之百老匯式大劇院。該項目亦設有逾三十萬平方呎綠化休憩空間，包括位於頂樓之空中花園供公眾使用。項目第期商場及寫字樓預計可於二零二六年第四季建成，第二期則計劃於二零三二年竣工，屆時將成為集零售、商務、文化、藝術、大自然及娛樂等於之國際級海濱地標，帶來目新之城市風貌。該項目至今已取得綠建環評（BEAM Plus）新建建築及社區、領先能源與環境設計（LEED）、WELL、WiredScore及SmartScore等最高級別之國際級綠色及智慧建築認證。
此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，已改為分期換地發展，並已經收到政府重新發出之第期換地條件，但正就補地價金額進行上訴，有待與政府達成補地價協議方可落實。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積共約九十萬平方呎。
新界土地
期內，位於洪水橋/廈村新發展區以及新田集團所持有合共約二百二十五萬平方呎自佔土地，被政府刊憲以現金補償方式合共約港幣二十三億四千九百萬元，收回作公共用途。集團於二零二六年六月底，經撇除上述被刊憲收回之土地，所持有之新界土地儲備約三千八百四十萬平方呎，繼續為本港擁有最多新界土地之發展商：
於洪水橋/廈村新發展區，繼去年成功完成宗原址換地申請後，集團聯同另家發展商繼續為餘下四幅商業用地跟進原址換地申請。其中兩幅土地已向城規會申請把部份樓面面積改作住宅用途，如獲審批並成功於本年十二月三十日之限期前完成所有原址換地申請手續，將可為集團提供自佔商住樓面面積合共約百四十萬平方呎。另外兩幅土地則被政府於期內收回作進步發展，以配合當局擬於區內興建大學城之最新規劃。行政官於二零二五年施政報告內提出多項加快發展北部都會區的措施，當中《北部都會區發展條例草案》將提交立法會審議通過，多項現有措施及程序可望有所簡化，以達致政府「提速提效」之發展目標。政府亦已公佈「按實補價」之細節及安排。集團正積極研究以「按實補價」形式完成原址換地之可行性以減低補地價資金成本。扣除上述正進行原址換地申請之土地，集團現於洪水橋/廈村仍擁有約二百二十萬平方呎之土地。
政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體準則，而集團為了配合政府政策以滿足市對房屋的殷切需求，經詳細研究所持有之新界土地後，已聯同另家發展商向有關當局提交申請，項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園之面積，項目建議提供三成住宅單位(三千六百三十六伙)作私人房屋發展及出售之用，其餘七成單位(八千四百八十四伙)供政府作公營房屋發展之用。項目已於二零二二年十月獲顧問組持及行政會議原則性同意，現正處理修改城市規劃之工作。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放潛在價值。
政府於二零二年十月頒佈《北部都會區發展策略》，建議致力將北部都會區發展成為國際創科中心，當中包括涵蓋河套區港深創新及科技園及附近新田/落馬洲帶之地區。
政府其後在二零二三年十月公佈之《北部都會區行動綱領2023》把新田科技城納入「創新科技地帶」的部份。按照行政官會同行政會議於二零二四年九月核准之《新田科技城分區計劃大綱草圖》，政府將向地產商收回土地作創科用途。於二零二六年六月，政府宣佈收回土地以進行新田科技城(第期) (第二批))發展。扣除已被政府收回之土地，集團現於「北部都會區」新田仍擁有約三百六十五萬平方呎之土地。
此外，政府於二零二四年十月發表毗鄰新田之潭尾發展建議，並於去年完成相關公眾參與活動。集團於本年初就區內三幅土地向政府申請原址換地，涉及土地面積約七十六萬平方呎，如全部成功換地，可提供樓面面積合共約四百九十四萬平方呎，但尚待政府答覆。除上述正進行原址換地申請之土地外，集團於潭尾另有土地約三百八十九萬平方呎。
收租物業
集團於截至二零二六年六月三十日止六個月，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年同期上升3%至港幣三十五億千七百萬元，而相關之應佔稅前租金淨收入亦較去年同期上升4%至港幣二十五億九千三百萬元。集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於期內所貢獻之自佔租金總收入較去年同期上升4%至港幣八億三千七百萬元。
集團主要收租物業於二零二六年六月三十日之平均出租率為94%。
零售物業組合
政府統計處資料顯示，受惠於訪港旅客人數增加以及本地消費意欲回升，二零二六年上半年本港零售業總銷貨價值較去年同期上升9.6%。集團零售物業組合之整體出租率因此維持高企，大部分商場人流及租戶生意額均錄得增。
期內，集團因應各商場之特色而制定相應之資產提升策略，以提升其獨特性，並令顧客之購物體驗更豐富。當中位於地鐵站上蓋並坐擁百萬平方呎之將軍澳MCP (新都城中心)，已重新定位為「運動娛樂」（sportainment）中心，並推出系列充滿動感活力之市場推廣活動。馬鞍新港城中心則引入多項寵物友善設施及潮流運動休閒品牌，以配合其現代生活風格概念。屯門時代廣場亦透過具有本土特式之店舖及主題餐飲商戶，與區內顧客加強聯繫。以上商場在「2026年度零售亞洲大獎」中，分別獲得「年度最佳娛樂商場—香港」、「年度最佳生活風格商場—香港」以及「年度最佳商場創意—香港」三項大獎。此外，集團在「2026年度香港營銷活動大獎」中亦囊括多個獎項，印證集團在提升本港商場競爭力之出色表現。
集團位於大角咀及紅磡之兩項大型市區重建項目，正陸續分批建成，分別提供約十六萬三千及十六萬八千平方呎之總零售樓面。該兩個商場將匯聚嶄新零售概念、時尚運動品牌及精選餐飲商戶，以迎合現代消費者要求。隨著項目即將全面建成，集團經常性租金收入有望進步增。
寫字樓物業組合
期內，金融、保險以及法律業界之租戶普遍趨向遷往質素較佳之商廈，帶動中環核心地段寫字樓之空置率降至近兩年來最低水平。集團優質寫字樓物業組合，尤其位於中環之The Henderson及國際金融中心因而受惠。
「The Henderson」樓面面積達四十六萬五千平方呎，於二零二六年六月底出租率超過九成。該項由國際知名扎哈˙哈迪德建築事務所(Zaha Hadid Architects)設計之矚目地標，繼早前在「國際房地產大獎2025-2026」中獲頒「世界最佳物業」至高殊榮後，其三間高尚食府(包括花雲、Peridot及Akira Back)於期內同時獲「2026凡爾賽獎」評選為「全球16間最美餐廳」之，並且為全港唯入選之三間餐廳。此外，「The Henderson」為亞太區首個榮獲福布斯旅遊指南(Forbes Travel Guide)頒發「InPartnership with Forbes Travel Guide」合作認證之商廈，亦為全港首項在不同可持續發展及智能科技範疇，獲得十項鉑金級認證之超甲級商廈，以至全國首項於SmartScore及中國智慧建築認證中獲得滿分評級之項目。「The Henderson」因此吸引「Point72」、佳士得、「Carlyle」、愛彼及「Cohen & Steers」等國際頂尖企業進駐。
集團其他商廈憑藉與租戶緊密連繫，於期內亦表現良好。中環「國際金融中心」、北角「友邦廣場」，以及位於九龍東之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」及「鴻圖道52號」，整體出租率維持約九成。
至於總樓面面積達百六十萬平方呎之中環新海濱綜合發展項目「Central Yards」，當中樓面面積達七十五萬平方呎之第期預計將於二零二六年下半年建成，並於二零二七年開幕。其辦公室大樓及附屬樓面面積七成面積逾二十二萬三千平方呎，已獲家金融機構簽約承租；其餘樓面亦獲多間知名跨國企業積極洽談。期內，集團旗下間合營公司成功投得鄰近「Central Yards」之中環海濱活動空間五年租約，日後將以維港海濱整體布局策劃不同類型活動，從而與「Central Yards」發揮協同效應，為本港創造更具活力之世界級文化娛樂地標，並鞏固其「盛事之都」之地位。
建築
集團不斷引入創新科技及先進物料，務求令建築質素進步提升。當中可用於濕滑表面之「生物仿生矽酮密封結構膠」，已取得政府許可並在政府工程項目中使用。而集團旗下項目除將參加政府所推行之「安全智慧工地系統」外，亦積極參與研發人工智能火警檢測系統，以及可式人工智能鏡頭掃瞄系統，以加強工地安全。由於集團對推動環保、創新以至地盤工業安全不遺餘力，因此獲得「環保優異獎」、「友心工地」及「智慧低碳標籤項目」等多項嘉許。
物業管理
集團之物業管理成員公司恆益物業管理有限公司(「恆益」)、偉邦物業管理有限公司(「偉邦」)、尊家管業有限公司(「尊家」，為集團「The H Collection」系列高尚住宅提供優質管理服務)、冠威管理有限公司及H Commerce ManagementLimited(為世界最佳物業「The Henderson」，以及集團商廈及商場提供優質管理服務)，憑藉在本港合共管理逾八萬三千個住宅及工商業單位、千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位，繼續於業界保持領導地位。
秉承集團注重服務質素及可持續發展之理念，物業管理成員公司已採納個符合ISO9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)及ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統。憑藉出色表現，物業管理成員公司期內獲得「卓越設施管理獎」及「碳中和先鋒大獎」等多項嘉許。
至於公益服務方面，物業管理成員公司期內以「防火年」為主題，推動社會大眾提高防火意識；並且聯同慈善機構舉辦多項活動以推廣運動及保護環境。其義工服務團體亦積極參與各項關愛活動，並因此在「香港義工獎2025」，贏得「企業—年度十大最高義工時數」、「企業—最積極參與獎(義工時數)」及「十大愛心屋苑」等多項殊榮。
中國內地
二零二六年上半年，中央政府延續「努力穩定房地產市場」之政策定調，並訂下明確方向，放鬆限制以激活需求，同時控增量及去庫存以優化供應。然而，由於宏觀經濟鞏固向好之基礎仍需時間，整體房地產市場依然低迷，惟價格跌幅逐步收窄。城市分化持續加劇，線及部分核心二線城市在「好房」優質項目帶動下成交有所回升，改善型需求仍是新建商品房市場之主要撐。儘管新建商品房供應量明顯縮減，整體銷售依然承壓，較去年同期有所下降。土地市場方面，政府延續「縮量提質」之供應策略，房地產企業競投仍聚焦於核心城市之優質地塊。
於期內建成之住宅項目，自佔樓面面積約二十萬平方呎。
集團於內地作出以下策略：
物業投資：期內，集團集中資源致力推動廣州越秀區「星寰國際商業中心」及上海徐匯濱江「星揚岸中心」兩項近年建成大型項目之招租，取得顯著成效。當中樓面面積達百萬平方呎之上海「星揚岸中心」二期項目(即「星瀚廣場」)，於二零二六年六月底出租率達92%，而「星寰國際商業中心」兩幢樓面面積合共約九十七萬平方呎之甲級辦公大樓則錄得逾八成出租率。此外，兩個新近建成之綜合發展項目—即分別位於上海浦東，樓面面積達八十三萬平方呎之「新岸商業中心」，以及位於深圳南區，樓面面積約四十萬平方呎之「雲薈大廈」，亦在積極推動招商工作。隨著該兩個合作項目相繼開業啟用，集團租金收入可望為未來經常性收益提供增動力。
物業發展：集團持續關注線、重點二線城市，以及大灣區戰略規劃之新開發機遇。
物業銷售
由於已預售之住宅物業於期內竣工交付較去年同期為少，因此期內入賬之應佔內地物業發展營業額約為人幣八億九千八百萬元（約港幣十億千四百萬元），較去年同期以人幣計值減少59%。至於應佔稅前虧損則為人幣三億七千七百萬元（二零二五年：人幣億元），折合約港幣四億二千五百萬元。
期內，集團錄得之自佔合約銷售總額約人幣二億九千七百萬元（約港幣三億三千七百萬元），較去年同期以人幣計算之合約銷售總額約減少74%；相關之自佔樓面銷售面積則約為二十萬平方呎，較去年同期減少78%。主要銷售項目為石家莊「基濱河江來」、成都「旭輝中心」、北京「恆合佳苑」及「恆匯雅苑」等。
於二零二六年六月底，未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣十二億四千二百萬元。當中約港幣五億五千四百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二六年下半年入賬。
收租物業
企業為求降本增效，租賃取態仍然審慎；加上市場新增供應量龐大，令內地租賃市場租金持續下調。集團期內應佔租金總收入較去年同期以人幣計值錄得10%跌幅。當計及人幣兌港元較去年同期上升約4%後，集團期內應佔租金總收入較去年同期下跌6%至港幣八億六千六百萬元，而應佔稅前租金淨收入亦較去年同期下跌10%至港幣五億九千四百萬元。
在北京市，位於朝陽中央商務區之「環球金融中心」期內吸引知名跨國廣告及傳播公司「陽獅集團」，以及「蘇利文˙克倫威爾律師事務所」進駐，該國際甲級寫字樓於二零二六年六月底出租率已逐漸回升至超過六成。該項目品質向備受市場認可，預計可持續吸引更多注重質素之企業承租。
在上海市，於二零二六年六月底，鄰近外灘之「恆基名人商業大廈」，其辦公樓已全部租出，商場出租率則接近九成。位於淮海中路商貿地段之合作項目，整體出租率逾九成。至於座落徐家匯地鐵站上蓋之「港匯中心二座」，以及南京路核心商務區之「六八八廣場」，辦公樓出租率分別約為八成及七成。此外，鄰近上海火車站之「環智國際大廈」及「恆匯國際大廈」，出租率分別約為七成及六成。龍耀路地鐵站直達之綜合發展項目—「星揚岸中心」，位處之徐匯濱江地段為上海文化、傳媒與數位科技企業發展之產業基地。「星揚岸中心」期之地標式辦公樓，樓高六十層並可提供約百八十萬平方呎之甲級寫字樓樓面，期內獲得「英特爾」集團旗下公司承租，令出租率提升至超過七成。其二十萬平方呎之商場開設多間食肆，為顧客提供多元化餐飲選擇。至於毗鄰樓面面積達百萬平方呎之二期項目「星瀚廣場」，深受多家知名汽車企業垂青進駐，該項目出租率為92%。位處浦東新洋地段，集團持有51%權益之新近建成合作項目—「新岸商業中心」，設有兩幢十層高寫字樓、幢十二層高寫字樓以及五幢商務樓，合共提供樓面面積約八十三萬平方呎。因鄰近陸家嘴商務區，該新洋地段已被規劃定位為世界級濱水複合功能帶，而「新岸商業中心」亦吸引多家金融機構及大型企業洽談進駐。
在廣州市，座落地鐵兩線交匯海珠廣場站上蓋之綜合發展項目—「星寰國際商業中心」，位處粵港澳大灣區核心城市，兼且坐擁珠江線江景，地理位置卓越。當中兩幢甲級辦公塔樓提供樓面面積合共約九十七萬平方呎，向來吸引跨國企業及國際組織進駐。期內更獲得美國消費品製造商「高樂氏」承租，令二零二六年六月底出租率超過八成。該項目另有九十萬平方呎之購物中心及地庫商場，匯聚多家特色食肆及影院，為顧客帶來多元化之飲食及消閒娛樂體驗。至於位於壽路地鐵站上蓋，樓面面積約六十萬平方呎之「恆寶廣場」，持續優化租戶組合以加強該商場吸引力，於二零二六年六月底出租率近八成。
在深圳市，集團持有半權益之「雲薈大廈」新近建成。該綜合發展商業項目位於南區，鄰近地鐵南油站及南油站，匯集產業研發辦公用房、配套宿舍及商業裙樓，合共提供樓面面積約四十萬平方呎。其產業研發辦公用房招租反應理想，於二零二六年六月底出租率達93%。
物業管理
上海星卓物業管理有限公司（「星卓」）現時於內地所管理之項目遍及北京、上海、廣州及深圳四大城市，建築面積合共逾千四百萬平方呎，包括五千四百個車位。
為確保所管理之各項物業均享有優質服務，星卓已制定符合ISO 9001 (質量管理體系)、ISO 14001 (環境管理體系)、ISO 45001 (職業健康安全管理體系)、ISO 14064-1 (企業層級量化與報告溫室氣體排放及消除之規範和指南)及ISO 50001（能源管理體系）之管理標準並通過認證，並將專業服務承諾推廣至旗下所管理之物業。
期內，星卓所管理之八個項目(包括上海之「星揚岸中心」、「星瀚廣場」、「六八八廣場」、「恆基名人商業大廈」、「環智國際大廈」及「恆匯國際大廈」、北京「環球金融中心」以及廣州「星寰國際商業中心」）在香港品質保證局舉辦之綠色和可持續貢獻大獎2026中，榮獲「推動碳核查貢獻金章(內地)」。北京「環球金融中心」及廣州「星寰國際商業中心」亦取得美國綠色建築協會聯同綠色商業認證委員會頒發之「LEEDv4.1 (既有建築–運營與維護)」鉑金級認證。此外，「星揚岸中心」、「星瀚廣場」二座辦公樓及「六八八廣場」獲得國際WELL建築研究院頒發「璀璨矚目獎」，而星卓則奪得「傑出影響力獎」。由此可見集團致力為內地項目推動綠色生活及可持續發展，深受本港以至國際廣泛認同。
恆基兆業發展有限公司(「恆發」)
恆發截至二零二六年六月三十日止六個月，股東應佔(未經審核)虧損為港幣二千二百萬元，較去年同期錄得虧損達港幣四千百萬元有所改善。
恆發業務主要透過以下兩家全資附屬公司營運：(i) Citistore (Hong Kong) Limited—經營五間名為「千色Citistore」之百貨公司（以下統稱「千色Citistore」）;以及(ii) Unicorn Stores (HK) Limited—經營兩間附設超級市場之百貨公司(間名為「APITA」，另間名為「UNY」)，及兩間名為「UNY」之超級市場（以下統稱「Unicorn」）。
恆發多年來致力整合千色Citistore及Unicorn之業務。期內，恆發推出系列改動令兩者運作上取得更佳協同效應，當中包括改善倉儲及物流效率、整合人手配置，以及檢視並調整租賃安排等。此外，恆發不斷優化「CU APP」會員忠誠計劃並加強與會員聯繫，務求為屬下約九十五萬名會員帶來更方便之購物體驗。
()千色Citistore
由於零售市場競爭激烈，千色Citistore於截至二零二六年六月三十日止六個月，自營貨品連同寄售及特許專櫃之總銷售款額較去年同期下跌6%。
千色Citistore期內銷售自營貨品收入較去年同期減少2%至港幣億二千五百萬元，而毛利率亦下降至30%。千色Citistore之寄售銷售乃按寄售合約安排，於指定貨架或位置，寄售商之商品所產生之銷售；而特許銷售則由特許經營商按授權協議，在百貨店內所設立之指定店舖位置之銷售。各寄售及特許專櫃均以銷售分成，或基本佣金(如有)，並以兩者較高者成為佣金收入。期內，由於此等寄售及特許專櫃之銷售總額較去年同期分別下跌5%及10%，令佣金總收入亦較按期下跌9%至港幣億二千五百萬元。
扣除經營開後，千色Citistore於截至二零二六年六月三十日止六個月之稅後盈利為港幣七百萬元，較去年同期錄得稅後虧損達港幣七百萬元由虧轉盈。
(二) Unicorn
Unicorn於截至二零二六年六月三十日止六個月，自營貨品連同寄售專櫃之總銷售額較去年同期下跌7%至港幣五億四千三百萬元。
扣除經營開後，Unicorn於截至二零二六年六月三十日止六個月之稅後虧損為港幣二千二百萬元，較去年同期錄得稅後虧損達港幣三千萬元有所改善。
展望未來，恆發將繼續整合及簡化千色Citistore及Unicorn之運作流程，務求提升效率及減少開。當中千色Citistore將軍澳店將於本年九月遷往同商場另地點，換上全新面貌並與UNY將軍澳店聯手提供更豐富之站式百貨及超市購物體驗。此外，恆發將繼續致力擴展「CU APP」會員人數，並且透過調整產品組合及加強宣傳推廣，吸引顧客多加惠顧。
美麗華酒店企業有限公司(「美麗華」)
截至二零二六年六月三十日止之六個月，美麗華收入為港幣十億六千八百三十萬元，較去年同期下跌9.8%；股東應佔溢利按年上升3.0%至港幣三億三千百六十萬元。若扣除投資物業公允值淨變動（扣除非控股權益及相關稅項影響後），股東應佔基礎溢利則按年下跌3.0%至港幣三億三千百七十萬元。
酒店及服務式公寓業務
回顧期內，酒店及服務式公寓業務總收入為港幣二億七千零九十萬元，較去年同期下跌3.1%；利息、稅項、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)為港幣五千九百七十萬元，較去年同期上升11.7%。期內，The Mira Hong Kong因翻新及智能物聯網設施升級工程，短期影響約成出租客房數量及相關收入。撇除因進行上述工程而暫停出租的客房，TheMira Hong Kong及問月酒店的入住率均超過九成。The Mira Hong Kong執修工程將於本年九月底完成，預期房價有合理上升空間。
收租業務
期內收租業務收入為港幣三億九千五百萬元，EBITDA為港幣三億三千零三十萬元；較去年同期分別上升2.5%及2.3%。商場及寫字樓的平均出租率均達95%以上。年初，Mira Place於商場北面入口推出全新戶外文化藝術空間「Mira ARTvenue」。於期內亦推出專為寫字樓及商戶員工而設的Mi+「Mira Commune」會籍，以深化與寫字樓及商戶社群的聯繫消費，並豐富會員的專屬禮遇。此外，美麗華公佈透過合營企業收購旺角文華商場（MPM Plaza）物業之50%實際權益，收購事項預計於二零二六年九月十五日或之前完成，該項目位處旺角核心零售地段，有助擴闊美麗華的物業投資組合及多元化收入來源，由物業產生之毛租金回報率約為6.5%，該回報率乃按截至二零二六年三月三十日止年度之未經審核租金計算得出。
餐飲業務
期內，餐飲業務總體收入為港幣億二千五百七十萬元，較去年同期下跌約9.9%，而EBITDA轉虧為盈，由去年同期EBITDA虧損港幣二百八十萬元轉為EBITDA利潤港幣五百六十萬元。節日食品收入按年上升近成，反映相關產品及推廣策略取得成效。展望下半年，美麗華將於個別餐廳進行翻新及增設多間貴賓房，並持續調整餐飲產品和推廣策略。
旅遊業務
旅遊業務期內收入為港幣三億七千六百七十萬元，較去年同期下跌23.2%；EBITDA虧損為港幣六百四十萬元，去年同期EBITDA利潤港幣千五百四十萬元。期內，美以伊戰爭影響中東地區空域安全，經中東空域前往歐洲及其他目的地的航班及旅行團安排須取消或調整；疊加航空公司上調燃油附加費，進步增加旅客出行成本，削弱航空旅遊出行意欲，令旅遊業務表現受到重大影響。
聯營公司
香港中華煤氣有限公司(「香港中華煤氣」)
二零二六年上半年，香港中華煤氣稅後經營利潤為港幣四十七億四千六百萬元，按年增19%。股東應佔溢利增23%至港幣三十六億四千萬元。
公用業務
香港燃氣業務
商業用氣量五十五億九千萬兆焦，工業氣量為七億八千二百萬兆焦。
住宅燃氣銷售量下跌五億四千四百萬兆焦，至八十億四千二百萬兆焦。
截至二零二六年六月三十日，本港燃氣銷售量為百四十四億千四百萬兆焦（等值天然氣約四億千萬立方米），按年下跌3.5%。客戶數目約二百零七萬戶，較二零二五年年底增加近萬五千戶。香港中華煤氣由二零二六年八月日起調整標準煤氣收費及保養月費。
內地燃氣業務
截至二零二六年六月三十日，連同附屬公司港華智慧能源有限公司（「港華智慧能源」，股份代號：1083）在內，香港中華煤氣在內地的城市燃氣項目總數達三百二十五個，分布於二十三個省級地區；新增客戶六十九萬戶，總數達四千四百九十六萬戶。香港中華煤氣上半年總售氣量百八十六億立方米，按年基本持平。工商業用氣已實現全面順價，居用戶順價比例超過90%。隨著順價已大部分到位，上半年城燃業務價差為每立方米0.55元人幣，按年進步提升0.01元人幣。
香港中華煤氣上半年統籌調度氣量二十八億四千萬立方米，佔售氣量15%。
期內，香港中華煤氣深化與三大石油央企及省級燃氣平台的戰略合作，推行「統談分簽」模式，落地中期採購合約，同步拓寬陝、、寧夏等地的煤層氣及液化天然氣資源，以多渠道氣源對沖市場波動。
香港中華煤氣堅定推進「燃氣+」核心戰略，加速實現從傳統城市燃氣企業向綜合能源服務商的戰略轉型。持續完善業務體系與產品矩陣，實現能源銷量十六億三千萬千瓦時，帶動天然氣銷量億千萬立方米。
生物天然氣方面，目前香港中華煤氣已在江蘇、浙江、東和四川等省份開展十二個相關項目，二零二六年上半年新增接入氣量千萬立方米，累計接入總量達四千四百五十萬立方米。另外，東濰坊「氫進萬家」項目將於近期投入試運行；工業摻氫領域，香港中華煤氣於江蘇張家港建成國內首個工業用戶摻氫燃燒的綜合測試與驗證平台。
水務及環境業務
今年上半年，售水及污水處理量八億噸，按年增2%，固廢處理量八十三
萬噸，按年增幅達5%。香港中華煤氣旗下吳江華衍管網漏損管控項目獲評全國人工智能應用場景典型案例，並形成標準化產品對外輸出。推動低碳轉型方面，旗下蘇州清源華衍成為江蘇省內首家獲評「綠色工廠」的水務企業，協助蘇州「零碳園區」建設。
增型業務
可再生能源業務
截至二零二六年六月三十日，香港中華煤氣附屬公司港華智慧能源已在全國二十四個省級地區落實百二十八個零碳智慧工業園區；工商業分布式光伏新增併網0.2吉瓦，累計裝機規模達三吉瓦，光伏售電量按年增12%至十三億二千度。
上半年，香港中華煤氣依托「資產管理規模」（Assets under Management,AuM）策略，資產管理規模按年新增0.66吉瓦至1.5吉瓦。售電業務依托燃氣板塊協同效應快速拓展，期內售電量增倍至七十二億三千萬度。
工商業儲能累計併網規模八百五十兆瓦時。
期內，港華智慧能源成功發行「新能源基礎設施碳中和綠色持有型不動產」資產持專項計劃（「機構間REIT」）產品及「零碳智慧四期」資產持專項計劃（「類REIT」）產品，融資約九億人幣，累計融資規模五十五億人幣。
商業模式層面落地「能源即服務」（Energy as a Service, EaaS）模式，提供「光伏+儲能+售電」體化減碳解決方案，協助客戶減碳轉型；技術層面，加大投入升級智慧能源平台，通過人工智能優化電力交易算法，實現新能源資產精細化營運與交易策略迭代，持續提升回報水平。
可持續航空燃料
由香港中華煤氣孵化並作為戰略股東的怡斯萊（EcoCeres, Inc.）位於馬來亞的工廠於二零二五年試產成功，今年上半年可持續航空燃料（「SAF」）等綠色燃料整體銷量增強勁，達三十二萬噸，按年增約倍。期內，與英國航空（British Airways）的供應協議延至二零三零年年底。此外，怡斯萊與東莞市人政府簽署投資意向協議，將在粵港澳大灣區建立首條完整的SAF產業鏈，預計年產能約四十五萬噸SAF及氫化植物油（「HVO」）。
怡斯萊亦積極拓展新的產品應用場景，其HVO產品成為數據中心備用發電機供電的替代燃料，日前已與數據中心運營服務商分別完成國內、東南亞首個採用HVO備用發電機供電的試點項目。
綠色燃料與化工
二零二六年上半年，香港中華煤氣合資公司VENEX取得多項突破，產能布局聚焦三大港口群：內蒙古項目正提升產能至三十萬噸，主要供應華北港口需求；佛新項目建設穩步推進，預計二零二八年投產，屆時產能將達
二十萬噸，供應華南、香港及東南亞港口，形成「南北」雙基地布局；
有計劃於華東建立新廠房，目前正物色海內外的合作夥伴。市場供應鏈和銷售方面，繼二零二五年銷售萬六千四百噸，同時覆蓋國內各大港口及出口至新加坡及韓國等海外市場，期內更成功完成香港首次貨櫃碼頭加注，此次綠色甲醇燃料由內蒙古工廠通過跨境物流運輸到香港，打通華北地區至香港的完整供應鏈，為打開香港市場奠定基礎。香港中華煤氣在取得國際ISCC與ISO產品碳足跡認證的基礎上，期內再獲國家首批「可持續交通燃料評估體系」認證。
氫能
「全港首個商廈電動車氫能充電系統」今年四月正式啟用。在五月，香港中華煤氣與本港及海內外十間企業簽署合作備忘錄，共同發展本港氫能生態圈，目標包括利用堆填區收集的生物沼氣生產綠色氫氣、在本港部署及推廣氫能商用車輛及氫能發電機等。香港中華煤氣積極推動氫能發電於建築工地及充電設施的應用。第二代氫能發電機的供電能力較首代提升三倍，並將於Central Yards率先採用由堆填區沼氣製成的綠氫發電，成為全港首個採用綠氫發電的建築工地。香港中華煤氣將繼續推動已獲政府批准的氫燃料技術試驗項目，包括於筲箕灣工地從現有煤氣網絡提取氫氣發電，為工地辦公室提供電力。另外，香港中華煤氣位於將軍澳新界東南堆填區擴建部分開發的香港首個「綠氫」項目，預計可在今年第四季度投產。
延伸業務
香港中華煤氣在香港和內地的城市燃氣用戶達四千七百萬戶，市場龐大。
旗下「Towngas Lifestyle」名氣家加速向以服務驅動的「站式家庭生活管家」模式轉型，圍繞智慧廚房、保險以及安全家居三大核心業務，深耕存量用戶，提升轉化率，驅動業績持續加快增。「Towngas Lifestyle」名氣家上半年業績持續增，營業額達港幣二十二億元，按年增11%；淨利潤達港幣三億零七百萬元，按年增19%。在香港，智慧廚房業務上半年營業額達到港幣八億七千萬元，按年增7%，其中零售貢獻了港幣七億七千萬元，提升19%；項目廚櫃部分，上半年新中標總數達二千四百七十套，已完成年度目標82%。白色家電銷售量目前已超過七千五百台，相當於完成全年目標的62%。在內地，智慧廚房廚電業務「以舊換新」銷售額按年增17%，達二億人幣，採暖工程業務按年增14%，達億二千萬人幣，並成立暖通專業公司，提供站式暖通綜合服務解決方案。另外，家財綜合險在保險業務的銷售佔比升至82%。智能設備累計接入四十四萬戶，上半年推出訂閱式安全平台服務，滿足消費者對居家安全的多樣化需求，轉化率實現7%。在社區場景將持續發力，上半年已在杭州、中落地社區服務驛站，形成自有社區服務網絡。數字化方面，名氣家將全面擁抱人工智能技術，升級名氣雲平台與AIoT（人工智能物聯網）生態，推動智能體在家居場景深度落地，使用戶獲得更高品質的智慧化服務。
香港小輪(集團)有限公司(「香港小輪」)香港輪截至二零二六年六月三十日止六個月基礎溢利為港幣七千三百萬元，較去年同期增加約5.7%。計及投資物業公允價值之變動後，香港輪截至二零二六年六月三十日止六個月，股東應佔溢利為港幣八千萬元，較去年同期減少約34.5%。
地產發展及投資業務
於回顧期內，香港輪之商場、商舖及青年宿舍毛租金收入為港幣九千七百萬元，較去年同期增加60%。於回顧期內，「城中匯」之商舖已全部租出，「亮賢居」及「嘉賢居」之商舖出租率分別為70%及91%，而「逸廣場」及「港灣豪庭廣場」之出租率分別為94%及93%。香港輪合營發展項目「帝御」餘下未售之三十三伙住宅單位，其中十伙住宅單位及百零六個私家車車位和十八個電單車車位，以短期租約出租。香港輪與東華三院合作將「映岸」兩幢住宅大樓轉作「東華南昌匯」青年宿舍的項目已經超過年。該物業的停車場亦於二零二六年四月開始營運，其中兩個私家車車位和個電單車車位已短期出租。香港輪自二零二五年九月三十日完成購入位於荃灣眾安街55號「大鴻輝（荃灣）中心」地下A區的多個商舖及標牌區後，已經完成重新規劃商舖間隔和進行裝修以提升物業形象，優化後的標牌區和重置的新LED屏幕增加出租廣告位置。香港輪亦成功引入金融機構租用商舖，提升物業租金回報。於二零二六年六月三十日，所有商舖均已出租。
渡輪、船廠及相關業務
於回顧期內，渡輪、船廠及相關業務錄得約港幣九百萬元虧損，相對去年同期，虧損減少約港幣三百四十萬元。虧損減少的主要原因為整體收入增加，抵銷部分因油價上升而導致運載危險品車輛渡輪業務之虧損。香港輪於二零二六年六月成功向運輸署就北角至觀塘運載危險品車輛的渡輪服務申請加價，新票價已於二零二六年六月二十七日生效，有望於下半年減少虧損。
醫療、保健及美容服務
香港輪的醫療、保健及美容服務，於回顧期內錄得約港幣百三十萬元盈利。旗下「全面醫護」品牌現已於尖沙咀「美麗華廣場」、大角咀「港灣豪庭廣場」及「大鴻輝（荃灣）中心」設立三間「全面醫護脊椎及痛症中心」。AMOUR Aesthetic在尖沙咀「美麗華廣場」擴展租用面積，為客戶提供升級體驗。香港輪於尖沙咀H Zentre合資開設專科中心，業績表現穩步上揚並錄得盈利。該專科中心已於二零二五年十月進行品牌重塑，更名為「安匯醫務中心」，並與「美麗華廣場」另個服務據點以雙中心模式營運。香港輪亦與家在香港擁有超過二十年經驗的專業運動及體適能中心合作，於二零二五年八月在H Zentre設立物理治療中心。香港輪自二零二四年下半年起開展醫療儀器租賃業務，與專科醫生合資購入醫療儀器出租予醫院和醫生使用。
陽光房地產投資信託基金(「陽光房地產基金」)截至二零二六年六月三十日止六個月，陽光房地產基金錄得收益港幣三億八千二百四十萬元，按年下降2.2%。扣除物業營運開港幣八千二百七十萬元後，物業收入淨額為港幣二億九千九百七十萬元。在現金利息出減省7.9%至港幣八千四百三十萬元的助力下，截至二零二六年六月三十日止六個月之可分派收入為港幣億六千四百萬元，較去年同期下降2.7%。
於二零二六年六月三十日，陽光房地產基金整體物業組合的租用率為90.8% (二零二五年十二月三十日：90.6%)。寫字樓及零售物業組合的租用率分別92.0%及88.4%，而相應的現行租金為每平方呎港幣三十元六角及每平方呎港幣六十二元二角，較六個月前下降1.3%及2.7%。於回顧期間，整體物業組合錄得續租租金負增7.6%，而平均續租率則達至77%的理想水平。
陽光房地產基金之旗艦寫字樓物業—大新金融中心錄得91.8%的租用率，其現行租金大致持平於每平方呎港幣三十五元二角。上環/中環之物業組合亦錄得相若的租用率，反映中環的需求外溢。至於位於旺角，以服務業為主導的寫字樓物業組合方面，富時中心的租用率為88.0%，而毗鄰之豐怡中心則錄得95.7%的租用率。
就零售物業組合而言，上水中心購物商場的租用率為86.9%，主要由於幼稚園租戶更替期間，相關位置持續空置所致。該物業的現行租金為每平方呎港幣九十八元二角。
與此同時，新都城期物業的租用率為88.0%，而其現行租金則為每平方呎港幣五十二元。最後，位於元朗之光華廣場物業的租用率為92.8%，其現行租金則每平方呎港幣五十元七角。
於回顧期間，陽光房地產基金成功以具吸引力的價格為所有於二零二六年十二月三十日止年度到期之借貸完成再融資。於二零二六年六月三十日，陽光房地產基金之總借貸為港幣五十億二千三百萬元，包括自其循環信貸安排提取之港幣三千萬元，該款項於二零二六年七月二日已悉數償還。完成若干再融資安排後，現時有抵押貸款為港幣二十六億元(二零二五年十二月三十日：港幣二十億元)，以估值為港幣七十億八千七百萬元的若干物業作為抵押。加權平均債務年期維持於3.0年，而所有定期貸款均為可持續發展表現掛貸款。
展望未來，陽光房地產基金寫字樓及零售物業組合分別約有14.0%及22.3%的可出租面積於二零二六年下半年到期續租。鑒於當前市場狀況，提升整體物業組合的租用率，將為緩減續租租金負增的關鍵。邁向上市二十週年誌慶之際，陽光房地產基金將致力為基金單位持有人創造可持續價值，同時善用創新及科技，提升物業組合的穩健性，為資產管理的未來發展作好準備。
業務展望 - 截至2026年06月30日六個月止
儘管中東戰事持續及石油航運受到影響，但香港經濟基調仍保持平穩。特區政府主動對接國家第十五個五年規劃，首次為香港經濟和社會發展制定第個五年規劃（2026—2030），將推動香港更好融入和服務國家發展大局，有利本港經濟遠發展。
集團近期已完成收購位於紅磡黃埔街及必嘉街帶項目之全部業權，連同其他已購入全部業權或達致相關強拍申請門檻之市區舊樓重建項目，預計可合共提供自佔可發展樓面面積約百五十萬平方呎。此外，集團擁有新界土地儲備約三千八百四十萬平方呎，繼續為全港持有最多新界土地之發展商。集團土地資源充裕，足供未來數年發展之用。
「銷售」集團計劃於本年下半年在本港推售八個發展項目，連同尚餘存貨，在本港預計有約三千四百個自佔住宅單位或約百七十萬平方呎自佔住宅樓面面積，以及辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎，可於本年下半年出售。集團於二零二六年六月底，在香港及內地未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣百八十三億零三百萬元，當中約港幣六十九億千九百萬元之銷售金額預計可隨物業落成及交付買家而於本年下半年入賬。
「租務」繼榮膺世界最佳物業之「The Henderson」新近建成後，集團位於中環新海濱之另旗艦項目「Central Yards」第期亦預計可於本年下半年建成，令集團於本年年底，在本港擁有之自佔收租樓面面積擴展至千百五十萬平方呎，並且進步提升集團在本港核心商業區之地位。該項目第期辦公室大樓及附屬樓面七成面積逾二十二萬三千平方呎，已獲家金融機構簽約承租，為集團經常性租金收入注入增動力。
「上市附屬及聯營公司」為集團另經常性收入之來源。當中香港中華煤氣在香港和內地的城市燃氣用戶達四千七百萬戶，市場龐大。其聯營公司怡斯萊(EcoCeres)位於馬來亞的工廠於二零二五年試產成功，今年上半年可持續航空燃料（「SAF」）等綠色燃料整體銷量增強勁，達三十二萬噸，按年增約倍。期內，怡斯萊與東莞市人政府簽署投資意向協議，將在粵港澳大灣區建立首條完整的SAF產業鏈，進步鞏固其市場領先優勢。連同不斷開拓的其他增型業務，香港中華煤氣將為集團帶來持續收益。
集團自九七六年成立，業務在過去五十年得以迅速發展，並躍升成為於本港具領導地位之地產發展商，實有賴每位同事努力不懈之專業態度，為集團奠下穩固基礎。加上雄厚財政實力及三大業務柱(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)，集團定能傳承半世紀之非凡成就，實踐持續發展並為未來開啟新篇章。
資料來源: 恒基地產 (00012) 中期業績公告 |
最後更新 : 2026-09-22
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