| 恒基地產 |
| 1981-07-23 |
| 地產 |
| 李家傑 |
| 0.000 ( ) |
| 48.414億 |
| 1149.829億 |
主要業務
主要業務為物業發展及投資、百貨商店業務和超級市場及百貨商店綜合業務之經營及管理、酒店房間經營及酒店管理、建築工程、財務借貸、投資控股、項目管理、物業管理、代理人服務、清潔和保安服務、餐飲業務及旅遊業務。
最新業績
截至2023年12月31日止12個月全年業績，公司擁有人應佔溢利為 92.6億港元，同比增幅 0.2%。 每股基本盈利 1.913港元。 派發股息每股 1.3港元。 期內，營業額上升 7.9% 至 275.7億港元，毛利率減少 4.2% 至 36.4%。 (公佈日期: 2024年03月21日)
業務回顧 - 截至2023年12月31日止年度
二零二三年，香港經濟在疫情過後展現復蘇，自回復全面通關後，經濟活動有所恢復，但在地緣政治緊張和金融狀況偏緊下，復蘇步伐受限，全年經濟僅增長3.2%。
私人消費開支在年內有所反彈，政府推出多項措施和活動，包括消費計劃、「開心香港」和「香港夜繽紛」等等。私人消費開支在二零二二年下跌2.2%後，年內上升7.3%；但在二零二四年初，受「北上消費」熱潮影響，本地消費又轉趨平淡。
年內本港股票市場表現失色，全年下跌13.8%。住宅物業市場在年初短暫反彈後，在年內餘下時間亦轉趨疲弱，全年住宅物業買賣合約總數跌至四萬三千零二份，是有紀錄以來的最低水平。
香港
物業銷售
集團本年度之應佔本港物業發展營業額較去年減少港幣七億七千四百萬元至港幣一百四十七億六千二百萬元。至於應佔稅前盈利則較去年減少港幣十一億八千六百萬元至港幣二十一億六千九百萬元，盈利減少主要由於本年度入賬之項目邊際利潤較低所致。
集團本年度推出多個住宅項目，包括紅磡「Baker Circle˙Greenwich (Baker CircleOne的第3期)」、長沙灣「曉柏峰」，以及啟德「Henley Park」及「天瀧」。而原有已開售項目均取得滿意銷售成績。位於市區之「利奧坊」系列首四期項目，以及新界之「One Innovale」的第1至第3期，截至年終結算日，均已售出逾九成住宅單位。樓面面積二萬六千平方呎之啟德「The Henley」商場以港幣五億二千八百萬元售出。位於北角之十四萬四千平方呎甲級商廈—「港匯東」，集團亦以約港幣二十二億二千一百萬元，出讓其控股公司權益。「The Henley」商場之交易已於本年度完成，「港匯東」之交易則於二零二四年一月完成。連同售出其他物業（包括車位），集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度，於本港自佔之合約銷售總額約港幣一百四十億五千二百萬元。
出售「港匯東」所帶來之基礎盈利貢獻約港幣十四億零七百萬元將於二零二四年度入賬。除「港匯東」之交易外，集團於二零二三年十二月底，另有未入賬之自佔本港物業合約銷售總額約為港幣九十四億一千八百萬元。當中約港幣七十一億四千萬元之銷售額預計亦可隨物業落成並交付買家而於二零二四年入賬。
集團於二零二四年三月推出長沙灣「Belgravia Place」第1期銷售。該項目銷情理想，首批推出之一百三十八個住宅單位於開售當日即全部售罄。
物業發展
集團在市區舊樓重建項目方面（包括從市區重建局投得之項目），已購入全部及八成以上權益之自佔樓面面積合共約二百四十萬平方呎，另有約一百二十萬平方呎之自佔樓面面積，已撥作二零二四年開售計劃。
土地儲備
市區土地
除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部或八成以上業權之市區舊樓重建項目，可於二零二五年或之後開售或出租，預計可提供自佔樓面面積合共約二百四十萬平方呎。
集團本年度完成收購分別位於土瓜灣落山道及下鄉道，以及魚涌英皇道及濱海街一帶項目之全部業權，可合併發展成為樓面面積分別達三十八萬及二十二萬平方呎之市區重建項目。此外，三個分別位於尖沙咀金巴利道16號、大角咀道173-199號及何文田自由道4號之發展項目，其所有業權亦於本年度完成收購。至於二零二一年投得之中環新海濱三號(內地段第9088號)用地，現正進行地基工程。該項目將分兩期發展成為總樓面面積達一百六十萬平方呎之綜合物業，另有逾三十萬平方呎綠化休憩空間供公眾使用。該項目之發展大綱圖已獲城市規劃委員會批准，兩期分別預計於二零二六年第四季及二零三二年第四季建成，屆時將成為本港核心商業區另一矚目地標。此外，集團佔22.8%權益之油塘灣商住項目，現正待政府重新計算補地價金額。該臨海項目預計可提供自佔樓面面積約九十一萬平方呎。
新界土地
於二零二四年一月，政府宣佈收回北區粉嶺北及古洞北新發展區內之土地以啟動發展。根據地政總署政府收回新界第一級別地區(即涉及發展所需土地)之私人農地，特惠補償率為每平方呎港幣一千二百六十七元，集團於該等地區合共持有約一百四十五萬平方呎土地（其中包括符合原址換地條件，惟未能於二零二三年十二月三十一日限期前達成補地價協議之三幅位於粉嶺北合共逾六十二萬平方呎土地），估計因此而將獲得政府現金補償合共約港幣十八億三千七百萬元。
政府於二零一四年一月落實展開《發展新界北部地區初步可行性研究》，有關研究涵蓋土地面積約五千三百公頃，根據二零一四年九月政府公佈之《鐵路發展策略》，提出了伸延至古洞及坪輋之新鐵路方案初步概念。此外，政府為增加房屋土地供應，亦先後公佈落實《元朗南發展計劃》以及《錦田南發展計劃》。集團在該研究範圍內亦擁有若干土地。
至於《洪水橋新發展區規劃及工程研究》方面，元朗區之洪水橋新發展區面積達七百一十四公頃。集團現於區內擁有約六百五十七萬平方呎土地。根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約二十一萬五千人之新市鎮，容納約六萬個新增住宅，現時當中約一半為私營房屋，政府將研究是否增加公營房屋之比例。受惠於政府增加發展區內地積比，預計部份地塊可以較高地積比進行換地申請。有關建議對集團之影響有待評估，集團將繼續積極配合政府發展政策及跟進發展計劃，根據政府最新之作業指引，位於洪水橋市中心之部份已開始接受換地申請。
政府於二零一四年十月推出「補地價仲裁先導計劃」已延長至二零二四年十月，目標乃促使補地價協議早日達成，以便加快房屋和其他土地用途之供應。集團因此日後如有需要，仍可就換地或地契修訂考慮提出仲裁申請。
為增加和加快土地供應，地政總署已成立中央土地供應組，加快處理「大額」契約修訂和換地個案，以及進一步集中處理評估補地價的工作，從而簡化和加快土地供應的程序，集團之油塘灣項目已由該小組處理。另外，發展局亦已成立項目促進辦事處，負責促進較大規模私人發展住宅項目在動工前之發展審批申請。
政府於二零二零年公佈「土地共享先導計劃」的執行框架及具體的準則，而集團為了配合政府政策以紓緩市民對房屋的殷切需求，經集團詳細研究所持有之新界土地後，一如以往匯報，已聯同另一家發展商共同向有關當局提交此計劃之申請。項目所在地點位於大埔林村，佔地約二百萬平方呎或19.3公頃，即稍大於香港維多利亞公園的土地面積，項目建議提供合共一萬二千一百二十個住宅單位，其中七成單位(八千四百八十四伙)將供政府作公營房屋發展，而餘下三成單位(三千六百三十六伙)則作私人房屋發展及出售之用。項目已於二零二二年十一月獲顧問小組支持及行政會議原則性同意，將於二零二四年展開規劃及換地等程序，估計於二零三一年或之前可入伙。集團期望透過參與此計劃能善用有關之土地資源及加快釋放其潛在價值。
政府在二零二一年發表之施政報告中提出發展「北部都會區」之龐大計劃，估計對未來香港整體以至範圍內之土地前景有重大影響，隨後於二零二三年五月公佈「新田/落馬洲的初步土地用途建議」，表示會考慮各種公私營合作之發展模式，集團將留意其發展情況並積極配合。
收租物業
集團於截至二零二三年十二月三十一日止年度，在本港之應佔租金總收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業貢獻)較去年上升4%至港幣六十七億四千萬元，而應佔稅前租金淨收入(包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營企業之貢獻)亦較去年上升7%至港幣四十九億一千五百萬元。租金收入上升主要由於(i)新租約以及現有租戶續租時均錄得較高租金，以及(ii)陽光房地產基金自二零二三年六月三十日成為集團之上市聯營公司，所帶來新增之應佔租金收入貢獻。集團持有40.77%應佔權益之國際金融中心項目，於本年度所貢獻之自佔租金總收入較去年上升1%至港幣十七億一千八百萬元。
集團主要收租物業於二零二三年十二月三十一日之平均出租率為92%。
零售物業組合
集團零售物業組合於本年度出租率維持穩定，而續租之租金亦有所提升。至於客流量以及租戶整體生意額方面，亦已超越二零一八年疫情爆發前之水平。
因應顧客消費模式不斷轉變，集團經常調整旗下各商場之租戶及行業組合。當中新近完成翻新之屯門時代廣場商場，引入多間熱門商戶及特色食肆，而成功成為區內消費熱點。而集團為響應政府啟動「香港夜繽紛」活動，於本年度在旗下商場推出一系列特色夜間音樂表演、主題市集，以及「After 8夜間消費三重賞」獎賞計劃。各項推廣活動均反應良好，提振租戶業績之餘，並有助重塑充滿魅力之夜色香港。
集團分別位於奧運及紅磡港鐵站附近之市區重建項目，其基座均劃作商業用途，分別提供約十六萬三千及十六萬八千平方呎之總零售樓面。當中鄰近奧運站之「利奧坊」，整個系列分七期發展而成，其首三期項目經已落成啟用，並匯聚多間時尚品牌及特色食肆，令該區煥然一新。至於位於紅磡之「Baker Circle One」，其第一期項目（「必嘉坊˙曦匯」）亦剛於本年度建成。當中商場以「外街內里」設計而成嶄新之立體商業步行街，現正籌備以創新及可持續發展作為主題，開展租務推廣活動。隨著兩項大型市區重建項目於未來數年陸續分批建成，集團零售物業組合將不斷壯大並令租金收益進一步提升。
寫字樓物業組合
本年度，香港寫字樓租賃市道因空置率高，以及未來新增供應量龐大而持續放緩。然而，集團寫字樓物業租合仍表現強韌，出租率維持穩定。
位處中環核心地段之「國際金融中心」，具有穩固之金融機構客戶群，令出租率持續高企。同樣位於港島之其他優質商廈，如北角「友邦廣場」，於本年度亦因集團租務策略得宜而表現平穩。至於近年建成之灣仔「208 JOHNSTON」，則持續吸引來自各行各業之優質租戶，令出租率進一步持續提升。
受惠於九龍東成功轉型成為本港第二個核心商業區，集團位於該區之寫字樓及工貿商廈組合包括「宏利金融中心」、「友邦九龍金融中心」、「鴻圖道78號」、「鴻圖道52號」，以及「宏基中心」一期及二期，其租務表現在競爭日趨激烈下仍然保持穩定。
剛於二零二四年一月建成之「The Henderson」，現已成為香港新地標。該項樓面面積達四十六萬五千平方呎之甲級智能寫字樓，由舉世知名之扎哈哈迪德建築事務所(Zaha Hadid Architects)設計，並融入多項創新及可持續發展元素。當中包括推行業界首個由業主、租戶及其員工共同參與之ESG(環境、社會及企業管治)合作夥伴計劃，透過三方協作以達成可持續發展目標。「The Henderson」推動可持續發展之理念獲得廣泛認同，至今已贏得眾多國際級獎項，包括SmartScore、WiredScore、世界綠色建築委員會（WorldGBC）、WELL健康建築標準認證及領先能源與環境設計（LEED）之鉑金級前期認證等。此外，「The Henderson」深受同樣注重可持續發展之企業垂青，當中瑞士高級製錶品牌愛彼(Audemars Piguet)繼佳士得（Christie’s）及凱雷（Carlyle）後，於本年度亦選擇進駐「The Henderson」。愛彼將租用「The Henderson」全層，合共約一萬二千平方呎樓面，作為招待其尊貴客戶之AP House及香港辦公室之用。另一間國際畫廊及資產管理公司亦落實承租，令「The Henderson」可出租樓層之出租率至今超過五成。此世界級項目將進一步鞏固集團在中環核心商業區之地位，並為經常性收入增長注入新動力。
建築
政府於本年度推出「建造業輸入勞工計劃」，惟人手短缺問題依然嚴重。集團建築部有見及此，採用更多「裝配式設計」(DfMA)及「機電裝備合成法技術」(MiMEP)預製工程組件，以減省工地人手及損耗，並提升品質及成本效益。當中由集團研發生產之預製浴室樓板，因防止滲水成效顯著而獲政府屋宇署向業界推薦。此外，集團參與研發之創新物料—可用於濕表面黏附之「仿生硅酮密封膠」，繼在第四十八屆瑞士日內瓦國際發明展中取得金獎後，近期亦獲選「全球百大科技研發獎」(R&D 100 Awards)。政府對「仿生硅酮密封膠」同樣深感興趣，該物料現已進行試產以供應其各工務部門使用。
集團引入先進技術及物料，令各項物業之質素不斷提升。本年度，旺角「利奧坊˙壹隅」及紅磡「必嘉坊」，分別在「2023亞洲房地產大獎」及「2023-24年度亞太區房地產大獎」，於香港綜合用途發展項目組別中榮獲大獎。集團多項住宅發展項目，除在上述備受尊崇之國際大獎賽中，奪得相關組別大獎外，亦取得本港之「環保建築大獎2023」。商業項目方面，尖沙咀「H Zentre」在兩年一度之「優質建築大獎2022」中，獲得香港非住宅項目（新建築物-非政府、機構或社區）優異獎。
物業管理
集團之物業管理成員公司恒益物業管理有限公司、偉邦物業管理有限公司、尊家管業有限公司(專為集團「The H Collection」市區精品住宅提供服務)及冠威管理有限公司在本港合共管理約八萬三千個住宅及工商業單位、一千萬平方呎商場及寫字樓樓面，以及二萬個車位。為確保所管理之各項物業均享有最優質服務，物業管理成員公司已採納一個符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO 10002 (投訴處理管理體系)、ISO14001 (環境管理體系)及ISO 45001 (職業健康安全管理體系)之綜合管理系統，因此其服務以至日常運作等各項範疇，皆貫徹注重品質、健康、安全及環保等因素。
集團一向著重創意文化及環保理念。繼去年成功以回收膠樽製作聖誕樹後，物業管理成員公司本年度再次推出環保聖誕樹製作活動。此項活動反應熱烈，獲得住戶捐出逾兩萬冊二手書籍。收集所得之書籍擺設成聖誕樹並於旗下屋苑展出，除可為節日增添氣氛之餘，亦可向公眾傳遞環保訊息。節慶過後，部份書籍轉送社福機構，傳揚閱讀之樂趣並分享知識。由於對推動永續生活不遺餘力，物業管理成員公司於本年度獲得多項嘉許，當中包括獲香港工業總會頒發「3年+環保先驅」美譽，以及在全國工商聯房地產商會香港及國際分會舉辦之《房地產—環境、社會及企業管治大獎》中榮膺「年度卓越ESG表現公司」。
至於公益服務方面，物業管理成員公司本年度聯同「青途發展社區發展協會」，舉辦多項活動以推廣運動及社會共融。當中包括邀請傑出運動員於旗下屋苑開辦各式培訓班，並透過運動與青少年加強聯繫，以及關愛弱勢社群並宣揚環保意識。所有活動均反應熱烈，當中「油尖旺社區健康巡禮」之雙人瑜伽輪運動，更創出可持續發展目標之世界紀錄。其義工服務團體亦熱心參與各項公益慈善活動，並因此在政府民政及青年事務局與義務工作發展局合辦之「香港義工獎2023」，贏得企業及非商業機構(義工時數)組別「年度十大最高時數」及「卓越金獎」，以及「愛心屋苑」等多項殊榮。
中國內地
內地房地產市場於本年度處於整固期。中央政府逐步放鬆政策，並從供需兩端著手改善市場環境。當中包括落實首次置業「認房不認貸」、調低按揭貸款利率，以及降低首期要求，以方便居民使用按揭購買房屋。此外，亦要求銀行支持房地產企業之融資。地方政府同時加快放寬購買住房之限制政策。然而，該等措施對物業交投之刺激作用未能持續，樓市仍然向下調整。一線城市在改善型住房需求支持下，新建住宅之交投量有所增長，其他城市則持續下跌。土地市場方面，由於部份房地產企業資金仍然受壓，加上樓市低迷，投地較為審慎，令所有城市之土地成交金額均呈現倒退。
物業銷售
已預售之住宅物業於本年度竣工交付而錄得之營業額較去年為多，本年度入賬之應佔內地物業發展營業額，以及應佔稅前盈利分別約為人民幣八十五億三千三百萬元（約港幣九十四億九千八百萬元）及人民幣十九億零九百萬元（約港幣二十一億二千六百萬元），較去年以人民幣計值分別增加28%及2%。
集團於本年度錄得之自佔合約銷售總額約人民幣五十九億四千八百萬元，較去年減少約2%，折合約為港幣六十六億一千六百萬元；相關之自佔樓面銷售面積則約為三百七十萬平方呎，較去年增加約6%。主要銷售項目為西安「御錦城」、成都「旭輝中心」、石家莊「恒基濱河江來」、廣州「江薈花園」、天津「都會江來」，以及蘇州「春和萬象雅苑」等。
於二零二三年十二月底，未入賬之自佔合約銷售總額約為港幣八十三億一千九百萬元。當中約港幣六十四億七千七百萬元預計可隨物業落成並交付買家而於二零二四年入賬。
收租物業
內地自二零二二年年底撤銷疫情防控措施後，各行各業已回復正常運作；然而，期內市場仍有待全面復甦，部份租戶受經濟因素影響，採取降本增效審慎的租賃策略，同時新增供應加劇競爭，導致整體租務市場增長放緩。集團憑藉近年建成之大型投資物業（包括廣州「星寰國際商業中心」及上海「星揚西岸中心」）帶來之新增租金貢獻，本年度租賃業務繼續保持穩健增長，租金總收入以人民幣計值錄得７%升幅。然而，當計及人民幣兌港元按年下跌達5%後，集團本年度應佔租金總收入較去年大致持平至港幣二十一億零三百萬元。此外，在計入新建成之投資物業前期營運及市場推廣費用後，應佔稅前租金淨收入則較去年減少6%至港幣十五億零七百萬元。
在北京市，位於朝陽中央商務區之「環球金融中心」，本年度因部分租戶重整業務或緊縮開支而令出租率回落至八成。該項國際甲級商廈近期榮獲「國際WELL建築研究院」頒發「WELL Core健康建築鉑金級認證」及「WELL健康安全評價認證」，項目品質深得市場認可，繼續吸引多家注重質素之企業洽商承租，加上中央商務區的新增供應放緩，預計項目的出租率將可逐步回升。
在上海市，集團各項收租物業同樣具備高水平之綠色建築標準。部份商廈（包括「六八八廣場」、「環智國際大廈」及「恒匯國際大廈」）除已取得「WELL健康安全評價認證」外，更獲Green Business Certification Inc.頒發「TRUE零廢棄物—鉑金級認證」。於二零二三年十二月底，位於核心商務區南京西路之「六八八廣場」，其出租率為94%。至於座落徐家匯地鐵站上蓋之「港匯中心二座」、鄰近外灘之「恒基名人商業大廈」、上海火車站附近之「環智國際大廈」，以及位於淮海中路商貿地段之合作項目，各項目出租率約為九成。「恒匯國際大廈」則由於周邊商廈競爭加劇，出租率約為七成。此外，新近建成之「星揚西岸中心」招租反應理想。該項目座落於徐匯濱江發展區，該區為上海「十四五」規劃下的重點河濱建設項目之一，也是上海目前文化傳媒與數位科技發展的產業基地。「星揚西岸中心」一期與龍耀路地鐵站連接，其中一幢樓高六十一層之地標式辦公樓，可提供約一百八十萬平方呎之甲級寫字樓樓面，將可持續為集團收入提供增長動力，多家跨國企業已先後進駐。其二十萬平方呎之商場亦已引入多間特色食肆，為顧客提供多元化之餐飲體驗。至於毗鄰樓面面積達一百萬平方呎之二期項目「星瀚廣場」，除取得「WELL健康安全評價認證」外，其中第一及第二座辦公樓亦榮獲美國綠色建築協會頒發「LEED v4建築設計與施工：核心與外殼」金級認證。項目獲得多家知名汽車企業洽租進駐，招商進度同樣理想，於二零二三年十二月底已租出超過七成。
在廣州市，座落地鐵「海珠廣場」雙線交匯站上蓋之綜合發展項目—「星寰國際商業中心」，項目位處粵港澳大灣區核心城市，兼且臨近珠江坐擁一線江景，地理位置卓越，項目更於本年度獲頒「WELL健康安全評價認證」。其雙子塔樓所提供甲級寫字樓樓面合共約九十七萬平方呎，於二零二三年十二月底已租出超過80%。多家大型跨國公司及本地企業經已進駐，而知名化工企業「巴斯夫」(BASF)近期亦已落實承租。至於其九十萬平方呎之購物中心及地庫商場，影院及特色食肆亦已陸續開業，隨著更多元化的商落實進駐，將進一步帶動商場客流及消費。位於長壽路地鐵站上蓋之「恒寶廣場」，則優化租戶組合以提升商場之吸引力，其出租率正穩步回升。
物業管理
上海星卓物業管理有限公司（「星卓」）於本年度承接廣州「星寰國際商業中心」物業管理服務。連同原有項目（包括位於上海之「六八八廣場」、「恒基名人商業大廈」、「環智國際大廈」、「恒匯國際大廈」及「星瀚廣場」，北京「環球金融中心」以及深圳之合作項目—「雲薈大廈」），星卓現時於內地所管理之項目樓面合共約九百七十八萬平方呎，包括三千八百個車位。星卓已制定符合ISO 9001 (品質管理體系)、ISO14001 (環境管理體系)、ISO 45001 (職業健康安全管理體系)，ISO 10002（投訴處理管理體系）及ISO 50001（能源管理體系）之管理標準並通過認證，並將專業服務承諾陸續推廣至旗下所管理之物業。
本年度，星卓榮獲北京中指資訊技術研究院頒發「中國物業服務ESG發展優秀企業」及「2023中國物業服務特色品牌企業—智慧綠色物業」獎項，並且當選為上海市物業管理行業協會會員理事單位、國際建築業主與管理者協會(中國)之白金會員及國際WELL建築研究院基石級會員。北京「環球金融中心」則榮獲「英國皇家特許測量師學會」頒發「2023年度可持續發展成就」優秀獎，而多個位於上海之管理項目(包括「六八八廣場」、「環智國際大廈」及「恒匯國際大廈」)亦分別贏得「2023年度可持續發展成就」或「2023年度設施管理團體」入圍獎。可見集團於內地項目推動綠色、低碳、環保方面的可持續發展和管理，獲得內地及國際性廣泛認同。
恒基兆業發展有限公司(「恒發」)
恒發截至二零二三年十二月三十一日止年度之股東應佔虧損為港幣七千二百萬元，而去年則錄得股東應佔盈利港幣五百萬元。虧損主要由於(i)位於太古城之APITA進行分階段翻新工程令其銷售額下降；(ii)自二零二二年年底起取消社交距離措施，令顧客對恒發超級市場食品及日用品之需求減少；及(iii)出境旅遊、以及跨境消費及購物增加而導致發零售額下降。
恒發業務主要透過以下兩家全資附屬公司營運：(i) Citistore (Hong Kong) Limited—經營五間名為「千色Citistore」之百貨公司及三間名為「C生活」之實用家品專賣店（以下統稱「千色Citistore」）;以及(ii) Unicorn Stores (HK) Limited—經營兩間名為「APITA」或「UNY」附設超級市場之百貨公司，及兩間名為「UNY」之超級市場（以下統稱「Unicorn」）。
(一)千色Citistore
千色Citistore在市場競爭日趨激烈下，於截至二零二三年十二月三十一日止年度，自營貨品連同寄售及特許專櫃之總銷售款額仍能持平為港幣十五億四千二百萬元。
儘管毛利連同佣金收入合共增加達港幣五百萬元，千色Citistore於本年度之稅後盈利貢獻較去年之港幣八千一百萬元，減少港幣二千三百萬元或28%至港幣五千八百萬元，主要由於本年度未有如去年取得若干業主提供之租金寬免，以及政府「保就業計劃」所提供工資補貼，合共約港幣一千六百萬元(除稅後)所致。
(二) Unicorn
Unicorn於截至二零二三年十二月三十一日止年度，自營貨品連同寄售專櫃之總銷售額按年下跌16%<
扣除經營開支後，Unicorn於截至二零二三年十二月三十一日止年度之稅後虧損為港幣一億二千萬元(二零二二年:港幣六千三百萬元)。
恒發一直致力整合千色Citistore及Unicorn之業務，務求令運作上取得更佳之協同效應及改善效率。兩者之網上購物平台，經已併入「CU APP」之手機應用程式內。顧客現時可透過該一站式平台一併向千色Citistore及Unicorn訂購貨品，並同時賺取積分及換領獎賞。此外，「CU APP」推出「電子購物禮券」及「電子產品禮券」等多項新功能，為屬下六十萬名會員帶來更方便之購物體驗。
展望未來，恒發將繼續致力擴展會員數目，並運用客戶關係管理系統(CRM)進一步了解顧客所需，從而推出相關之促銷活動，以吸引會員多加惠顧及增加消費數額。發將整合後勤職能以改善效率，千色Citistore及Unicorn在市場推廣、中央採購及供應商管理等各方面亦將加強合作，務求改善恒發整體業績。
美麗華酒店企業有限公司(「美麗華」)
二零二三年美麗華收入為港幣二十五億五千二百六十萬元，較去年上升84.7%。股東應佔溢利為港幣九億七千七百一十萬元，按年上升103.5%。主要原因為其三個業務板塊（包括酒店及服務式公寓業務、餐飲業務與旅遊業務）收入較去年上升，及投資物業公允值較去年增值。股東應佔基礎溢利（未計投資物業公允值淨增加港幣一億五千九百五十萬元（二零二二年：淨減少港幣二千三百二十萬元）與去年相比上升56.8%至港幣八億二千零五十萬元。
酒店及服務式公寓業務
The Mira Hong Kong及問月酒店於二零二三年入住率分別達到90%及95%，比二零二二年入住率分別為68%及41%大幅增長；平均房價亦分別增長61%及40%，達港幣一千四百三十二元及港幣一千七百零六元。因此，The Mira Hong Kong的房租業務收入大幅上升126.2%，問月酒店的房租業務收入亦因去年的資產質素提升工程而攀升215.2%；美麗華酒店餐飲業務收入亦較去年同期上升49.6%。年內，酒店及服務式公寓業務總收入為港幣五億八千一百九十萬元，較去年上升82.8%，利息、稅項、折舊及攤銷前盈利(EBITDA)為利潤港幣一億五千三百五十萬元，較去年上升763.6%。
收租業務
年內收租業務收入平穩，達港幣七億九千五百二十萬元；EBITDA為利潤港幣六億七千零一十萬元，較去年分別下跌0.6%及1.0%。整體投資物業賬面值於二零二三年十二月三十一日為港幣一百五十三億元。
餐飲業務
於二零二三年年底，美麗華於美麗華廣場一期開設揉合中式與泰式元素的新派泰式餐廳Mue Mue，進一步多元化餐飲業務組合，開拓更多客源。美麗華之餐飲業務表現強勁，就餐人次及人均消費都有顯著上升，整體收入增長達61.3%。另外，美麗華於期內持續加強堂食優惠、外賣、Mira eShop的銷售推廣，滿足不同客人的需求。在節日食品方面，今年收入增幅亦達49.1%，農曆新年的年糕銷售數量亦再創新高。美麗華年內餐飲收入錄得港幣二億七千九百四十萬元，而EBITDA為利潤港幣二千九百九十萬元；
去年同期的收入及EBITDA分別為港幣一億七千三百三十萬元及虧損港幣一百九十萬元。
旅遊業務
旅遊業務期內收入反彈強勁，為港幣八億九千六百一十萬元，EBITDA則為利潤港幣四千六百七十萬元。去年同期收入及EBITDA則分別為港幣九千零六十萬元及虧損港幣一千三百三十萬元。
聯營公司
香港中華煤氣有限公司(「香港中華煤氣」)
本年度香港中華煤氣股東應佔稅後溢利為港幣六十億七千萬元，較上年度增加港幣八億二千二百萬元，上升16%。未計入非經營性損益前，核心利潤上升11%至港幣五十八億九千四百萬元。未計其所佔國際金融中心投資物業之重估增值，本年度香港中華煤氣稅後溢利為港幣五十五億七千萬元，較上年度增加港幣二億六千萬元，上升5%。香港中華煤氣本年度投資約港幣一百零二億元於生產設施、管道、廠房和其他固定資產，以拓展及配合本港和內地各項現有及新增業務的持續發展。
本港燃氣業務
本港工商業煤氣銷售量較上年度增長9.3%。二零二三年本港煤氣整體售氣量約為27,125百萬兆焦耳（等值天然氣約八億立方米），較上年度輕微下降1%。截至二零二三年年底，客戶數目達2,019,656戶，較上年度增加24,574戶，上升1%。
由於煤氣成份中有近50%是氫氣，氫能發展成為香港中華煤氣高度關注的業務之一。香港中華煤氣已與城巴母公司匯達交通服務有限公司簽署了合作備忘錄，試行將氫氣作為公共巴士燃料的替代能源。此外，煤氣公司為西貢一個康樂場地建立煤氣管網提取氫氣設施，供場地為電動車充電的試驗項目，有關項目預料成為本港首個作此創新用途的氫能應用設施。
中國內地業務
內地業務優於預期，已於二十九個省級地區取得合共七百七十四個項目，較上年度增加一百五十個。
於二零二三年十二月底，香港中華煤氣持有港華智慧能源有限公司（「港華智慧能源」，股份代號：1083）已發行股份約67.24%。港華智慧能源於二零二三年度，股東應佔溢利為港幣十五億七千五百萬元，較上年度大幅上升63.2%。
截至二零二三年年底，港華智慧能源累計擁有五百三十六個項目，包括城市燃氣和可再生能源項目等，較上年度增加一百七十三個項目。其中可再生能源業務持續發展，於年內落實發展四十四個零碳智慧園區。截至二零二三年十二月三十一日，港華智慧能源落實發展一百二十四個零碳智慧園區，累計簽約2.96吉瓦及併網1.8吉瓦的光伏裝機容量。
港華智慧能源宣布退出於上海燃氣有限公司的25%股權後，已於二零二三年八月二日收回人民幣四十六億六千三百萬元資金。
香港中華煤氣二零二三年總售氣量約為三百四十七億立方米，較上年度增長8%，燃氣客戶則增加至約四千零一十九萬戶，增長7.8%。截至二零二三年年底，連同港華智慧能源在內，香港中華煤氣在內地的城市燃氣項目總數共三百二十個，較二零二二年增加五個。
年內，香港中華煤氣強化氣源供應鏈相關業務的統籌與協調，利用位於江蘇省常州市金壇區的地下鹽穴改造為天然氣儲氣庫，總儲氣量有四億立方米，增強在天然氣需求量高季節時的調峰能力，改善燃氣業務毛利率。此外，香港中華煤氣參與投資的河北省唐山市曹妃甸接收站二期2號、6號儲罐預計於二零二四年投產。香港中華煤氣位於四川省江市威遠縣的頁岩氣液化項目，亦已開始運行，年售氣量約二億立方米。
香港中華煤氣水務及環衛業務年內增長穩定，污水處理較上年度有1%之增量。常州市武高新工業污水處理（一期）項目於二零二三年十一月初開始試運行，處理規模每日三萬噸，為武進國家級高新區內的企業提供工業廢水處理服務。而香港中華煤氣也成功中標常州市武進區生活廢棄物收運處置一體化特許經營項目，包括設計規模每日一千五百噸的生活垃圾焚燒處理廠。
香港中華煤氣可再生能源業務於二零二三年實現盈利。截至二零二三年年底，香港中華煤氣已取得三百五十四個可再生能源項目，較之前一年增加一百七十一個，業務涵蓋光伏、儲能、充換電站、工商客戶綜合能源服務等多個領域。年內，分布式光伏新增簽約1.6吉瓦，新增併網1.2吉瓦。
延伸業務方面，香港中華煤氣在香港及內地擁有四千二百萬民用客戶，為他們提供優質服務，業務穩健增長。與賽昉科技及微五科技三方聯手推出的安全晶片港華芯，已成功應用於內地港華集團的智慧物聯燃氣錶，出貨量逾一百六十萬片。
特區政府將大力推動航空公司在香港注入可持續航空燃料（「SAF」）以及為本地船舶及遠洋船提供綠色甲醇加注。香港中華煤氣持股的怡斯萊（EcoCeres, Inc.），早於兩年前已經落實其研發的技術，利用廢棄植物油和動物油脂製造SAF，目前正致力擴大產能，預計馬來西亞的新廠房兩年內落成後，有望為航空企業提供更多環保能源。香港中華煤氣在內蒙古自治區生產的環保甲醇，產能預計在未來數年可達每年十二萬噸，供應給船公司使用。
該項目已於二零二三年七月連續第二年成功通過ISCC EU和ISCC PLUS計劃認證，在二零二三年十月為海外客戶交付第一批綠色甲醇後，計劃擴大產能，為海上低碳燃料市場的未來需求做好準備。
香港小輪(集團)有限公司(「香港小輪」)
香港小輪截至二零二三年十二月三十一日止年度，除稅後綜合溢利約為港幣一億八千六百萬元，較二零二二年同期之除稅後綜合溢利減少約86%。溢利減少主要由於香港小輪於二零二二年有「帝御」合營發展項目收益入賬，而本年度主要收益則來自商舖及商場之租金收入和銀行利息收入。
地產發展及投資業務
於二零二三年，商舖租金收入約港幣一億二千二百萬元。於年結日，「亮賢居」及「城中匯」之商舖已全部租出。「嘉賢居」之商舖出租率為89%。「港灣豪庭廣場」及「逸廣場」之出租率分別為94%及99%。
至於「帝御」，香港小輪已將售出的一千七百四十六伙住宅單位交付買家，餘下三十五伙住宅單位及車位將陸續分批發售。位於長沙灣之重建項目「映岸」，提供約十萬零六百九十八平方呎之住宅樓面面積，將會準備發售，部份單位或會用作出租用途，惟租售比例仍須視市場變化而定。
渡輪、船廠及相關業務
於回顧期內，渡輪、船廠及相關業務錄得港幣七百六十萬元之虧損，相對二零二二年度，虧損增加港幣二百二十萬元。北角至觀塘的運載危險品車輛服務航線已於二零二四年一月二十八日獲運輸署批准加價，相信業務損失將可減少。
醫療保健、醫學美容及美容服務
位於尖沙咀「美麗華廣場」佔地一萬二千平方呎面積的醫學美容品牌AMOUR醫美診所，於二零二二年八月開業，由註冊醫生駐診，配合獲歐盟及美國食品及藥物管理局和製藥公司認證的設備及藥品，提供高質素及個人化的醫療美容服務，二零二三年十二月的營業額比同年一月已增長八倍，至該月份的港幣二百七十六萬元。雖然營業額在期內已有大幅增長並獲港幣八百一十萬元之已收預付套票款項(尚未計入本年度損益賬)，醫美業務暫仍虧損港幣三千萬元。
香港小輪與國際腫瘤護理醫療集團ICON合作，在尖沙咀H Zentre設立癌症中心，同時在該廈自營「全面醫護專科中心」，提供心臟科、外科、骨科、整形外科、類風濕科及泌尿科等專科服務，年中開幕以來已錄得盈利。
香港小輪於回顧期內籌備醫治痛症業務，除尖沙咀「美麗華廣場」的診所開展服務之外，位於大角咀「港灣豪庭廣場」的新分店亦計劃於二零二四年四月開業。香港小輪將引入嶄新醫療儀器，配合專業註冊脊醫及運動治療師，為痛症患者度身訂造適切的療程，令其身體恢復平衡健康狀態。
陽光房地產投資信託基金(「陽光房地產基金」)
陽光房地產基金於截至二零二三年十二月三十一日止六個月錄得收益按年增長7.9％至港幣四億一千九百二十萬元，主要源自西九匯六個月全期的貢獻。物業營運開支上升18.6％至港幣九千六百一十萬元（若撇除與西九匯相關之營運成本，則上升10.4％），主要反映較高之租賃佣金以及較低與冠狀病毒病相關之政府寬免。因此，物業收入淨額增長5.1％至港幣三億二千三百二十萬元，成本對收入比率為22.9％。
鑒於較高之利率環境以及為收購西九匯提供融資之新增借貸，財務成本由港幣五千五百三十萬元急升107.1％至港幣一億一千四百五十萬元。
經計入投資物業公允價值減值港幣五千三百萬元，除稅後溢利錄得港幣七千九百七十萬元，相對去年同期之除稅後虧損港幣二億七千四百四十萬元。
其整體物業組合於二零二三年十二月三十一日的租用率為93.1％，與六個月前相若。 於截至二零二三年十二月三十一日止六個月，寫字樓及零售物業組合分別錄得3.3％及0.8％的續租租金增長，以致整體續租租金增長為1.5％。於二零二三年十二月三十一日，寫字樓物業組合的現行租金為每平方呎港幣三十四元三角，下降0.9％，而零售物業組合的現行租金則較六個月前上升1.1％至每平方呎港幣六十六元三角。
大新金融中心之租用率穩步改善，反映在企業租戶搬遷或擴充的積極性增強所帶動下，新租賃活動逐漸回升。九龍區方面，富時中心及豐怡中心的租用率分別為97.5％及100％，展示對服務性相關行業而言，位處便利交通樞紐之旺角區的韌性。相反，上環/中環物業組合的營運表現則受到中小型企業的審慎情緒所影響。
零售物業組合方面，上水中心購物商場錄得續租租金增長4.8％，惟其租用率與六個月前相比為較低之90.7％，主要由於佔其可出租面積7.5％的幼稚園租戶提前退租所致。
與此同時，隨著新都城一期物業首階段翻新工程竣工，其租用率回升至94.7％，續租租金增長則為4.1％。至於規模較小的零售物業方面，光華廣場物業於二零二三年十二月三十一日悉數租出，而新收購的西九匯則仍處於租戶更替階段，其租用率維持於84.7％。
陽光房地產基金的營運表現於疫情後漸趨穩定，惟利息開支大幅上升所帶來的負擔仍為重大不利因素，並對可分派收入構成壓力。管理人已採取若干措施以緩解此風險因素，其中包括將陽光房地產基金的固定利率借貸比率提升至二零二四年二月二十七日的42％（相對二零二三年十二月三十一日的32％）。與此同時，管理人將繼續投放大量資源於資產再循環方面，致力為基金單位持有人創造價值。
業務展望 - 截至2023年12月31日止年度
中美貿易磨擦、地緣政治局勢緊張及息率上升，對本港經濟及地產市道構成壓力，政府因而採取逆周期措施，上月底於2024-25年度財政預算案中宣佈撤銷所有住宅物業交易之需求管理措施，取消額外印花稅、買家印花稅及新住宅印花稅，香港金融管理局同時亦放寬物業按揭貸款監管措施，兩者均有助本港居民置業及換樓，並鼓勵內地專才來港發展及置業安居；過去三週物業成交量增加，樓市止跌回穩。本港吸引專才來港置業安居，將為香港社會注入新動力，若美國聯儲局一如預期於下半年減息，將有助本港經濟進一步發展。
本集團在財政司司長宣佈撤銷所有住宅物業交投的額外印花稅至今三週內，共售出住宅單位九百四十六伙，總銷售金額達港幣五十八億九千九百萬元。
扣除政府補償現金收回本集團部份粉嶺北及古洞北新發展區內之土地後，集團仍擁有約四千五百萬平方呎之新界土地儲備，繼續是全港持有最多新界土地之發展商。至於購入八成以至全部權益之市區舊樓重建項目則有二十二個，預計自佔樓面面積合共約二百四十萬平方呎。集團擁有充裕之土地儲備，足供未來數年發展之用。
「銷售」繼長沙灣「Belgravia Place」第一期開售後，集團計劃於今年內再推售十二個發展項目，連同尚餘存貨，在本港預計有約七千一百個自佔住宅單位或約三百一十一萬平方呎自佔住宅樓面面積，於二零二四年可供銷售；另有可售辦公及工業樓面面積約十八萬平方呎。至於出售持有「港匯東」之公司權益已於二零二四年一月完成，帶來基礎盈利貢獻約港幣十四億零七百萬元，將於二零二四年度入賬。除「港匯東」之交易，集團於二零二三年十二月底，在香港及內地另有未入賬之自佔物業銷售金額合共約港幣一百七十七億三千七百萬元，當中約港幣一百三十六億一千七百萬元之銷售金額預計可隨物業落成交付買家而於二零二四年入賬。
「租務」隨著集團位於中環之四十六萬五千平方呎超甲級商廈「TheHenderson」於今年一月建成，集團現時在本港持有已建成自佔收租物業約一千零二十萬平方呎，而在內地另有約一千三百萬平方呎之收租物業遍及各大主要城市。此外，本港核心商業區另一地標，樓面面積達一百六十萬平方呎之中環新海濱三號用地項目，建築進展順利。集團收租物業組合不斷擴展及優化，經常性收入將進一步增加。
「上市附屬及聯營公司」為集團另一經常性收入之來源。當中香港中華煤氣於二零二三年十二月底在內地經營七百七十四個項目，遍及二十九個省級地區。憑藉在本港及內地合共擁有逾四千二百二十萬名管道燃氣客戶，香港中華煤氣將繼續開拓城市燃氣市場，加上拓展可再生能源項目，定能為集團帶來理想收益。
集團財政實力雄厚，加上三大業務範疇(即「銷售」、「租務」及「上市附屬及聯營公司」)均由經驗豐富之專業團隊悉心管理，定能穩健推動業務持續發展，為各持份者帶來良好回報。
資料來源: 恒基地產 (00012) 全年業績公告 |
最後更新 : 2024-04-26
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